Несмотря на то, что на период переселения договор найма не расторгается, наниматель обязан платить только за то помещение, в которое он временно переселился. Он должен выполнять общие обязанности граждан по обеспечению сохранности жилых домов, за исключением проведения текущего ремонта, чего он делать не обязан.
Вместо предоставления жилья на время проведения капремонта нанимателю и членам его семьи с их согласия и согласия наймодателя может быть предоставлена в постоянное пользование другая квартира. Следует подчеркнуть, что это правило не имеет обязательного, безусловного характера, оно не является основанием для обязательного предоставления другого жилья по просьбе нанимателя. Вместе с тем, данное правило не может применяться и без его согласия, т. е. наймодатель не вправе расторгнуть договор найма на ремонтируемое помещение на том основании, что он предложил нанимателю какое-либо другое жилье.
При капитальном ремонте домов с перепланировкой квартир жилые помещения нередко изменяются (увеличиваются или уменьшаются) в размере или вообще перестают существовать, т. к. их площадь присоединяется к другим жилым помещениям или преобразуется в нежилую (кухни, ванные комнаты и т. п.). Эти изменения предусматриваются проектом, в связи с чем о них должно быть известно до начала ремонта.
Если жилое помещение в результате капитального ремонта не сохраняется (имеется в виду превращение его в места общего пользования или в часть другой квартиры), нанимателю и членам его семьи, согласно ч. 4 ст. 100 Жилищного кодекса предоставляется другое благоустроенное помещение. Следует подчеркнуть, что это правило не должно применяться, если в жилом помещении повысился уровень благоустройства или оно превращено в отдельную квартиру. Такое помещение подлежит возврату нанимателю по его требованию.
В случае, когда в результате капремонта жилое помещение существенно увеличится, договор найма также расторгается с предоставлением нанимателю и члена его семьи другого благоустроенного жилья. При этом увеличение считается существенным, если его размеры превысят установленную в ст. 47 Жилищного кодекса норму жилой площади - 13,65 кв. м. на одного человека, а также норму дополнительной площади (для тех, кто имеет на это право), в результате чего образуются излишки жилой площади. Если же увеличение помещения не привело к образованию излишков, наймодатель не вправе требовать расторжения договора.
При существенном же уменьшении жилого помещения в результате капремонта, решение вопроса о сохранении договора найма зависит от нанимателя. В этом случае именно ему предоставлено право требовать предоставления другого благоустроенного жилья. Следует учитывать, что под жилым помещением понимается не только комната (комнаты), но и подсобные помещения - кухня, коридор, а поэтому уменьшение их размеров также принимается во внимание. Вопрос о том, какое уменьшение является существенным, решается исходя из конкретных обстоятельств. Однако при всех условиях при уменьшении жилья, но не ниже нормы средней обеспеченности для данного населенного пункта, наниматель не вправе требовать расторжения договора. Возникающие в этой связи споры рассматриваются судом.
Приведенные выше правила имеют и другое значение. И при существенном увеличении, и при существенном уменьшении жилья требование о расторжении договора должно быть заявлено в первом случае наймодателем, во втором - нанимателем до начала ремонта. Если же этого не произошло, и имеет место факт переселения нанимателя вместе с семьей в отселенческое жилье, договор найма на ремонтируемое помещение расторжению не подлежит.
- Допускается ли переоборудование и перепланировка жилья не в связи с капитальным ремонтом?
Да, допускается. Согласно ст. 100 Жилищного кодекса, с целью повышения благоустройства жилья, либо превращения коммунальной квартиры в отдельную может производиться переоборудование и перепланировка жилья. Под повышением благоустройства в этой ситуации понимается не только оборудование жилья отсутствующими коммунальными удобствами (газом, ванной, горячим водоснабжением и т. п.), но и улучшение условий проживания в нем, что может быть достигнуто путем превращения смежных неизолированных комнат в изолированные, увеличение площади комнат за счет подсобных помещений и т. п.
На производство переоборудования и перепланировки требуется разрешение местной исполнительной власти. Это разрешение дается в форме решения, принимаемого на основании заключения соответствующей комиссии. Отказ в выдаче решения может быть обжалован в вышестоящий орган исполнительной власти.
Если речь идет о переоборудовании и перепланировке, затрагивающей интересы других жильцов, требуется их согласие. В любом случае, если перепланировка осуществляется нанимателем, помимо разрешения местных властей требуется согласие наймодателя. С другой стороны, если инициатива в отношении перепланировки исходит от наймодателя, он обязан получить на это согласие нанимателя.
Споры между нанимателем и наймодателем по этим вопросам рассматриваются судом.
Наниматель, допустивший самовольное переоборудование или перепланировку жилого или подсобного помещения, обязан за свой счет привести его в прежнее состояние. Кроме того, в ст. 189 Жилищного кодекса установлено, что лица, виновные в самовольном переоборудовании и перепланировке жилья, несут гражданско-правовую и административную ответственность. Так, например, гражданско-правовая ответственность в этом случае выражается в том, что наниматель обязан привести помещение в прежнее состояние за свой счет. При невыполнении этого требования ЖЭК производит необходимые работы самостоятельно с последующим взысканием понесенных расходов с нанимателя.
- Допускается ли изменение договора найма жилого помещения и, если, да, то в каких случаях?
Закрепленное в ст. 9 Жилищного кодекса право граждан на бессрочное пользование предоставленным жилым помещением в домах государственного и общественного жилищного фонда, заключенный на основании выданного ордера договор найма между нанимателем и наймодателем не свидетельствуют о том, что этот договор раз и навсегда остается неизменным. Со временем между нанимателем и членами семьи, проживающими вместе с ним, изменяется характер семейных отношений, возникают другие обстоятельства, в соответствии с которыми договор уже перестает отвечать его первоначальному содержанию, возникает необходимость в его изменении.
Общим правилом при изменении договора найма является взаимное согласие нанимателя, членов его семьи и наймодателя. Однако законодательством не исключается возможность и иного решения этого вопроса. Такие случаи предусмотрены ст. 104-107 Жилищного кодекса, но могут быть установлены и дополнительно.
Достигнутое соглашение между сторонами договора по поводу его изменения само по себе еще никаких правовых последствий не порождает. Оно приобретает юридическую силу только тогда, когда достигнутая договоренность нашла свое официальное закрепление в решении того органа, который осуществляет управление жильем.
Возникающие при разрешении вопросов об изменении договора найма споры разрешаются в судебном порядке.
- В каких случаях изменение договора найма может происходить по требованию члена семьи нанимателя?
Право члена семьи нанимателя на изменение договора найма вытекает из закрепленного в ст. 64 Жилищного кодекса равенства прав и обязанностей всех членов семьи, проживающих в данном жилом помещении.
Обстоятельства, в силу которых возникает необходимость в изменении договора по требованию члена семьи нанимателя, в законодательном порядке не установлены и могут быть самыми различными. Наиболее часто они возникают при прекращении супружеских отношений и расторжении брака, выделении совершеннолетних детей и др.
Условиями, при которых допускается изменение договора являются: согласие нанимателя, остальных членов его семьи и наймодателя; соответствие размера жилой площади, приходящейся на долю нанимателя или члена его семьи, размеру помещения, на которое заключается отдельный договор найма; соответствие этого жилого помещения требованиям ст. 63 Жилищного кодекса о предмете договора найма жилого помещения (об этом речь шла выше).
Размер приходящейся на каждого члена семьи доли жилой площади определяется путем деления общей жилой (но не общей полезной) площади на количество членов семьи, постоянно проживающих в квартире, в том числе и несовершеннолетних детей.
Не исключена возможность выделения одного из членов семьи в самостоятельные наниматели и в случаях, если размер приходящегося на долю каждого члена семьи жилья не в полной мере соответствует размеру жилого помещения, которое выделяется для заключения отдельного договора найма. При этом возможно выделение по требованию члена семьи жилого помещения размером меньше приходящейся на его долю жилой площади. Но раздел не может быть допущен, если это приведет к искусственному ухудшению жилищных условий и повлечет необходимость постановки на учет как нуждающегося в улучшении жилищных условий члена семьи, потребовавшего изменения договора, так и остальных членов семьи.
Иногда жилищные органы или члены семьи нанимателя, возражающие против изменения договора найма, ссылаются на то, что данное помещение предназначено для проживания одной семьи. Такие возражения могут быть признаны обоснованными, но не исключают возможности изменения договора найма такой квартиры вообще. Суд может отказать в разделе жилых помещений в одной квартире, если, учитывая санитарные и технические требования, он придет к выводу о невозможности заключения нескольких договоров найма. Недопустимо, например, разделение малометражных квартир, в которых совмещены санузлы и ванные, либо если вследствие раздела будут создаваться неудобства в пользовании как жилыми, так и подсобными помещениями.
При разделе квартиры практическое значение имеет применение содержащегося в ч. 2 ст. 50 Жилищного кодекса положения о недопустимости заселения одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов. Поскольку данный запрет относится только к случаям предоставления жилья. он не может быть использован как основание для отказа в его разделе.
Раздел жилья не ставится в зависимость от наличия самостоятельного источника средств к существованию и способности лица, настаивающего на разделе, нести расходы по квартплате и коммунальным услугам и т. п.
Отказ нанимателя и остальных членов семьи дать согласие на разделение жилой площади и заключение отдельных договоров найма может быть оспорен заинтересованным лицом в суде (см. приложение N5). В таком же порядке оспаривается и отказ наймодателя в оформлении изменения договора, если между нанимателем и членами его семьи есть соглашение об этом.
- Каков порядок изменения договора найма, если нанимателем по договору хочет стать другой член семьи?
Причины, в силу которых вместо прежнего нанимателя стороной в договоре хочет стать другой член семьи, могут быть различными, но наиболее часто они обусловлены преклонным возрастом или состоянием здоровья нанимателя и его желанием передать обязанности по содержанию и оплате жилья проживающему вместе с ним члену семьи. Причиной может быть также и смерть нанимателя или утрата им права на жилое помещение из-за выбытия в добровольном порядке или выселения по предусмотренным законом основаниям.
Право требовать изменения договора в этих случаях имеет любой из членов семьи нанимателя, оставшийся проживать в квартире, в том числе и несовершеннолетний в лице его законного представителя. Если таких лиц несколько, вопрос о том, с кем из них может быть заключен договор найма, решается по их взаимному согласию. При отказе всех оставшихся проживать в квартире членов семьи нанимателя от заключения договора, наймодатель вправе предъявить требование его заключения к любому из совершеннолетних членов семьи.
Отказ наймодателя признать нанимателем другого члена семьи может быть оспорен в судебном порядке.
- Имеет ли право наниматель расторгнуть договор найма вообще?
Поскольку договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда заключается исключительно в интересах нанимателя, он вправе, в соответствии с ч. 1 ст. 107 Жилищного кодекса, в любое время отказаться от этого договора, расторгнуть его. Единственное, что требуется в этом случае от нанимателя - поставить в известность наймодателя, рассчитаться по оплате за жилье и сдать его в надлежащем состоянии.
Вместе с тем, принимая во внимание, что жилье предоставляется для проживания не только нанимателю, но и членам его семьи, в одностороннем порядке наниматель может расторгнуть договор лишь с согласия всех членов семьи, совместно с ним проживающих.
Данное правило распространяется на все виды жилых помещений, в том числе и на служебное жилье.
Если из квартиры выбывает не вся семья, договор найма не расторгается, поскольку он сохраняет силу в отношении членов семьи, оставшихся проживать в квартире. Выбывший член семьи (им может быть и наниматель) просто утрачивает право пользования этим жилым помещением. Договор, соответственно, переоформляется на кого-либо из оставшихся членов семьи.
- Допускается ли расторжение договора найма по требованию наймодателя?
Да, допускается. Но, в отличие от нанимателя, наймодатель в одностороннем порядке может требовать расторжения договора только в случаях, прямо предусмотренных законом и только в судебном порядке (ст. 108 Жилищного кодекса), что является существенной гарантией права граждан на жилье. Исключение составляет расторжение договора на жилое помещение в доме, грозящем обвалом, что продиктовано соображениями принятия незамедлительных мер с целью предотвращения опасности для жизни самих нанимателей. Однако и в этом случае расторжение производится с санкции прокурора.
Перечень оснований, в силу которых по требованию наймодателя допускается расторжение договора в судебном порядке, носит ограниченный характер, обусловлен либо вескими общественными интересами, либо грубым нарушением нанимателем и членами его семьи своих обязанностей по договору.
- Как в законодательстве регулируется вопрос о выселении из жилых помещений?
Вопросы, связанные с выселением граждан из жилых помещений, регулируются ст. 109-117 Жилищного кодекса.
Выселение из жилых помещений чаще всего бывает связано с расторжением договора найма этих помещений, является его следствием. Однако, оно допускается и в иных, не связанных с расторжением договора, случаях.
Так, выселение, согласно ч. 2 ст. 109 ЖК лиц, самоуправно занявших жилое помещение, связано с отсутствием у этих лиц каких-либо оснований для занятия жилой площади. Закон допускает также выселение из жилых помещений и в случае признания ордера недействительным (ст. 117 ЖК). Кроме того, лицо может быть выселено из жилого помещения и в случае признания договора найма недействительным, если вселение вопреки закону было произведено без выдачи ордера.
В качестве общего правила для выселения установлен судебный порядок.
Как исключение из общего правила, закон допускает выселение в административном порядке с санкции прокурора лишь лиц, самоуправно занявших жилое помещение или проживающих в домах, грозящих обвалом.
Законодательно определен и порядок выселения. При отказе указанных выше лиц добровольно освободить жилое помещение, дело о выселении в административном порядке возбуждается по заявлению жилищного органа, предприятий, учреждений, организаций, в ведении которых находится жилое помещение, дом.
Подать заявление может и гражданин в случаях самоуправного занятия его жилого помещения. По любому из оснований вправе возбудить дело по собственной инициативе и прокурор.
Заявление подается районному или городскому прокурору, который обязан рассмотреть дело в течение 15 дней со дня принятия заявления. По окончании изучения материалов дела, прокурор выносит постановление о даче санкции на выселение либо об отказе в ней. Приводится оно в исполнение по истечение 7 дней со дня вручения гражданам, подлежащим выселению, а в случаях, не терпящих отлагательств, - немедленно судебным исполнителем при содействии органов милиции.