Временем открытия наследства признается день смерти наследодателя, местом открытия - последнее постоянное место его жительства. Соблюдение этого правила имеет практический смысл, поскольку правильное определение места открытия наследства позволит определить ту нотариальную контору, которая осуществит выдачу свидетельства о праве на наследство или примет меры к охране наследственного имущества. Местом открытия наследства не всегда является место смерти наследодателя, если смерть наступила не по месту его постоянного жительства.
Открытие наследства еще не означает, что данное лицо стало наследником. Для получения наследства необходимо, чтобы наследник был призван к наследованию и принял его, т. е. выразил свою волю на приобретение имущественных прав и обязанностей. Не допускается принятие наследства под условием или с оговорками (ст. 548 Гражданского кодекса). В ст. 549 ГК содержатся указания на действия, которые свидетельствуют о принятии наследником наследства: если он фактически вступил в управление или владение наследственным имуществом, если он подал в государственную нотариальную контору по месту открытия наследства заявление о принятии наследства. Эти действия должны быть совершены в течение шести месяцев со дня открытия наследства.
Заявление наследник может лично представить в нотариальную контору, либо отправить его по почте. После принятия заявления наследнику может быть предложено представить недостающие для оформления наследства документы.
В той же нотариальной конторе наследнику выдается свидетельство о праве на наследство, являющееся правоподтверждающим актом.
Свидетельство выдается наследникам по закону по истечении шести месяцев со дня открытия наследства. При наследовании как по закону, так и по завещанию оно может быть выдано и ранее, если в нотариальной конторе имеются достоверные данные о том, что кроме лиц, заявивших о выдаче свидетельства, других наследников нет.
За выдачу свидетельства о праве на наследство взимается госпошлина. Ее размер составляет при выдаче свидетельства:
- одному из супругов, родителям, совершеннолетним детям - 0,5% суммы наследства;
- внукам, правнукам, братьям, сестрам, деду, бабушке - 5% суммы наследства;
- другим наследникам - 10% суммы наследства.
Вместе с тем, в соответствии с п. 16 ст. 4 Декрета Кабинета Министров Украины "О государственной пошлине" граждане освобождаются от уплаты госпошлины за выдачу свидетельств о праве наследования на жилой дом, пай в ЖСК или квартиру, принадлежащие наследодателю на праве частной собственности, если они проживали в этом доме, квартире в течение шести месяцев с момента смерти наследодателя. Такая же льгота предусмотрена и при выдаче свидетельств о праве наследования на жилые дома в сельской местности при условии постоянного проживания граждан-наследников в этих домах и их работы в сельской местности.
- Кто осуществляет контроль за содержанием домов, квартир, принадлежащих гражданам?
Контроль за содержанием домов, квартир, находящихся в частной собственности граждан, осуществляют исполнительные органы власти на местах. Контролируется не только состояние домов, квартир, но и соблюдение их собственниками строительных, архитектурных, противопожарных, санитарных и других установленных правил. Поэтому производить перестройку, перепланирование квартир, надстройку домов, сооружение надворных построек собственник может только после получения на это соответствующего разрешения.
- Каковы гарантии прав граждан, имеющих в частной собственности жилой дом, квартиру?
Согласно Конституции Украины, Закону "О собственности" право собственности в Украине охраняется законом. Развивая это принципиальное положение, ст. 155 Жилищного кодекса устанавливает юридические гарантии прав собственника жилья. Она гарантирует, что принадлежащий ему дом, квартира не могут быть у него изъяты и он не может быть лишен права пользования своей собственностью. Исключения из этого общего принципа указаны в ст. 105, 107 Жилищного кодекса. В частности, жилой дом может быть изъят у гражданина, построившего или строящего дом, осуществившего его перестройку или пристройку без установленного разрешения, или с существенными отступлениями от проекта, с грубым нарушением строительных норм и правил.
Такое изъятие производится только в судебном порядке по иску местных органов исполнительной власти.
Принимая решение об изъятии дома (или его части), суд может лишить гражданина, осуществившего самовольное строительство, и лиц, проживающих вместе с ним, права пользования жилой площадью в изымаемом доме (ст.107 Жилищного кодекса).
В случае отсутствия у выселяемых другого жилья, пригодного для проживания, им предоставляется другое жилье, которое должно соответствовать санитарным и техническим нормам, но может быть менее благоустроенным, с меньшим количеством комнат. Жилье должно предоставляться той организацией, которой передается изымаемый дом.
- Каковы права и обязанности членов семьи собственника жилого дома, не являющихся сособственниками?
Выше мы уже говорили о том, что при приватизации квартир в домах государственного жилищного фонда и наниматель, и члены его семьи становятся равноправными сособственниками (совладельцами) жилого помещения и отношения между ними регулируются нормами гражданского законодательства об общей собственности.
Иная ситуация возникает, когда гражданин купил квартиру у другого гражданина или организации, или купил либо построил (за счет собственных средств) жилой дом. В этом случае члены семьи владельца, проживающие вместе с ним, за исключением супруга владельца дома или квартиры, совладельцами такой квартиры (дома) не становятся.
Объем их прав в значительной мере уже прав самого собственника дома (квартиры). Согласно ст.156 Жилищного кодекса, член семьи собственника обладает только правом пользования жилым помещением и правом на вселение в него других членов семьи.
Объем права пользования жилым помещением у членов семьи такой же, как у самого собственника. Такой вывод следует из ч. I ст. 156 ЖК, где записано, что члены семьи пользуются жилым помещением наравне с собственником дома (квартиры). Этот принцип действует всегда, за исключением случаев, когда при вселении членов семьи в жилье собственника, они заключили между собой специальное соглашение.
Соглашением может быть установлено условие, ограничивающее или, наоборот, расширяющее права вселяемого на пользование жилыми помещениями. Например, собственник может дать согласие на вселение только при условии, что данный вселяемый член семьи будет пользоваться какой-то определенной комнатой из всех, имеющихся в доме (квартире).
Член семьи собственника пользуется правом вселения других членов семьи, например своего супруга. Но, в соответствии с законом, он имеет право вселять других членов семьи не в дом или квартиру вообще, т. е. в любое жилое помещение, а только в то, которое занимает сам. На вселение требуется получить согласие собственника. Исключение составляют случаи вселения несовершеннолетних детей к их родителям, когда такое согласие не является обязательным.
При прекращении семейных отношений с собственником (например, при разводе) бывшие члены его семьи не утрачивают право пользования занимаемыми жилыми помещениями. Но, если собственник не согласен, чтобы бывшие члены семьи пользовались его жильем бесплатно, они обязаны платить ему за пользование жильем и за коммунальные услуги. Размер платы за жилье устанавливается соглашением сторон. Платность пользования жильем не означает, вместе с тем, что бывшие члены семьи с момента прекращения семейных отношений приобретают статус нанимателей, жилищные права которых будут раскрыты ниже.
Выселение же членов семьи собственника (в том числе и бывших) возможно только в том случае, если они систематически портят или разрушают жилое помещение, используют его не по назначению, систематически нарушают правила проживания, что делает невозможным для других граждан проживание с ними в одной квартире или одном доме. Такое выселение производится только в судебном порядке и без предоставления выселяемому другого жилья.
Никакие другие причины, в том числе и ссылка на то, что занимаемое бывшим членом семьи помещение необходимо для проживания самому собственнику, юридического значения не имеют и основанием для выселения служить не могут.
- Каковы основные правила найма жилья в доме (квартире), принадлежащих гражданину на праве частной собственности?
Как отмечалось выше, собственник жилья может распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе и сдать в наем.
Отношения по найму оформляются соответствующим договором, сторонами в котором выступают наймодатель (собственник жилья) и наниматель. Договором предусматривается предоставление наймодателем за плату жилого помещения нанимателю для проживания в нем.
В соответствии с законом договор заключается в письменной форме и должен быть зарегистрирован в местном органе исполнительной власти. Несоблюдение этих требований не влечет недействительности самого договора, но лишает стороны права, в случае спора, ссылаться в подтверждение наличия договора и его условий на свидетельские показания (ст. 46 Гражданского кодекса). В таком случае в качестве доказательств могут выступать только письменные документы.
Условия договора устанавливаются соглашением сторон, но при этом стороны не должны выходить за пределы, установленные для отдельных прав и обязанностей законом.
Предметом договора может быть как изолированное, так и неизолированное жилое помещение, а также часть комнаты. Не могут выступать предметом договора найма помещения, непригодные для проживания (например, подвал, сарай и т. п.). Эти помещения могут сдаваться собственником в найм (аренду), но при этом должен заключаться другой договор имущественного найма, который регулируется нормами не жилищного, а гражданского законодательства.
В домах и квартирах, принадлежащих гражданам, в отличие от найма жилья в государственном и общественном жилищном фонде, помещения могут сдаваться внаем на определенный срок, либо без указания срока - по соглашению сторон.
Что же касается прав и обязанностей членов семьи нанимателя в домах (квартирах), принадлежащих гражданам, то они такие же, как и у членов семьи нанимателя в домах государственного и общественного жилищного фонда. Совместно проживающие члены семьи нанимателя пользуются наравне с ним всеми правами и несут все обязанности по договору.
Несколько отлично от статуса нанимателя государственного жилья решается вопрос о праве нанимателя вселять в снимаемое им по договору помещение других лиц. Одного желания нанимателя здесь недостаточно. Закон исходит из того, что вселение новых жильцов может повлиять на права и законные интересы хозяина жилья, а поэтому для вселения супруга нанимателя, совершеннолетних детей, других лиц (не обязательно родственников) требуется письменное согласие собственника жилья. Исключение здесь составляет только вселение несовершеннолетних детей к родителям.
Плата за пользование жильем, сроки ее внесения, порядок внесения платы за коммунальные услуги устанавливаются соглашением сторон. При определении размера платы учитывается площадь сдаваемых помещений, фактические затраты собственника жилья на обслуживание и ремонт квартиры (дома), сумма возмещения собственнику стоимости жилья и другие затраты.
Следует подчеркнуть, что полученные гражданином-владельцем квартиры или дома суммы от сдачи жилья в наем (за минусом затрат) являются его доходами и подлежат налогообложению.
Собственники квартир обязаны подавать в налоговую инспекцию декларацию о доходах от сдачи жилья (абз. 3 п. 16 Правил пользования помещениями жилых домов и придомовыми территориями).
При производстве капитального ремонта жилого дома (квартиры в доме), когда ремонт нельзя произвести без выселения нанимателя, он должен выселиться. При отказе нанимателя освободить жилое помещение, собственник может требовать его выселения в судебном порядке. В отличие от выселения из домов государственного жилищного фонда, при выселении по этому основанию из частных домов, квартир владелец не обязан предоставлять нанимателю на время проведения ремонта другое жилье.
Однако, так же как и в государственных квартирах, по окончанию капремонта нанимателю должно быть возвращено занимаемое им по договору жилье.
При решении вопроса о возможности изменения договора найма действуют те же правила, что и в домах государственного жилищного фонда: изменение условий договора допускается только по соглашению сторон.
Законодательство предоставляет нанимателю частного жилья широкие права на расторжение договора найма. Он может расторгнуть договор в любое время по любому основанию или даже не указывая основания (ст. 167 Жилищного кодекса). Согласие собственника жилья не является обязательным даже в том случае, когда договор был заключен на строго определенный срок. Предоставляя такие права нанимателю в части расторжения договора, закон не обязывает его возместить собственнику жилья убытки, которые он может понести из-за расторжения договора нанимателем. Естественно, наниматель должен выполнять все лежащие на нем обязанности и нести ответственность за их нарушение до дня расторжения договора.
Что же касается расторжения договора по инициативе владельца жилья, то его права в этом отношении значительно меньше, чем у нанимателя.
Согласно ч. II ст. 168 Жилищного кодекса, по инициативе наймодателя (собственника) договор может быть расторгнут только с согласия нанимателя.
Законом установлено два исключения из этого правила. В том случае, если договор был заключен на неопределенный срок и у наймодателя возникла необходимость использовать сдаваемые помещения для проживания членов своей семьи, он может потребовать расторжения договора, предупредив нанимателя за три месяца.
Второе исключение имеет место тогда, когда наниматель или лица, проживающие с ним, систематически разрушают или портят жилое помещение, используют его не по назначению или систематическим нарушением правил проживания делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме, а также когда они систематически не платят квартирную плату и плату за коммунальные услуги. В этом случае согласия нанимателя на расторжение договора, независимо от того, заключен ли он на определенный срок или без указания срока, не требуется.
При прекращении договора наниматель и совместно проживающие с ним лица обязаны освободить жилое помещение, а в случае отказа - подлежат выселению в судебном порядке без предоставления жилья.
Закон гарантирует нанимателю сохранение договора и пользование занимаемым жильем в случае перехода права собственности на квартиру (дом) к другому лицу, например, в силу купли-продажи, дарения, наследования и т. д.