Использование метода капитализации потери дохода предполагает определение потерь дохода всей собственности за счет внешних воздействий. Затем доля потерь, приходящаяся на здание, капитализируется при норме капитализации для зданий.
Общая оценка накопленного износа сооружения определяется как сумма величин износа по всем позициям разбивки.
Метод сравнения продаж для определения рыночной стоимости недвижимости
Выбор и подготовка рыночной информации для анализа
Для определения рыночной стоимости методом сравнения продаж необходимо отобрать и проанализировать рыночные данные о сделках купли-продажи объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.
В качестве аналогичного объекта, или объекта сравнения, следует рассматривать объект недвижимости, наилучшее и наиболее эффективное использование которого аналогично наилучшему и наиболее эффективному использованию объекта оценки.
В зависимости от конкретной ситуации наилучшее и наиболее эффективное использование определяется или как для свободного участка земли, или как для собственности с существующими улучшениями.
Если рассматривается наилучшее и наиболее эффективное использование свободного участка земли, то критерием наилучшего использования является максимальная остаточная стоимость земли, которая определяется:
* вычитанием из стоимости недвижимости издержек на улучшения;
* применением техники остатка для земли.
При этом под стоимостью недвижимости понимается стоимость объектов недвижимости, возведение которых на участке земли не противоречит юридическим нормам, физически осуществимо и экономически целесообразно.
Если рассматривается наилучшее и наиболее эффективное использование собственности с уже существующими улучшениями, то критерием наилучшего использования является максимальная стоимость недвижимости при долгосрочной норме прибыли, отражающей риск инвестиций в недвижимость данного типа, который определяется:
* прямым сравнением стоимости недвижимости при различных вариантах использования;
* сравнением норм прибыли инвестиций в недвижимость при различных вариантах использования.
Среди выбранных объектов с аналогичным объекту оценки наилучшим и наиболее эффективным использованием следует наибольшее внимание уделять объектам, максимально близким к объекту сравнения:
* по предаваемым правам собственности;
* по условиям финансирования;
* по условиям сделок купли-продажи;
* по времени совершения сделок купли-продажи;
* по физическим характеристикам;
* по экономическим характеристикам, влияющим на величину чистого дохода;
* по характеру использования и т.д.
На все отличия от объекта оценки следует выполнять корректировки цен продажи объектов сравнения.
Для проведения процедур сравнения следует определить удельные единицы сравнения объектов недвижимости, физические или экономические. Выбор конкретных единиц сравнения зависит от типа недвижимости и сложившихся на местном рыке традиций.
Для сравнения продаж участков земли используются следующие единицы:
* цена за единицу площади;
* цена за 1 м пог. вдоль красной линии;
* цена за участок.
Для сравнения продаж участков земли с существующими зданиями или сооружениями используются следующие единицы:
* цена за 1 м общей площади;
* цена за 1 м полезной или подлежащей сдаче в аренду площади;
* цена за комнату;
* цена за квартиру;
* цена за 1 м здания или сооружения;
* цена за все сооружение;
* цена за единицу, приносящую доход.
Механизм оценки рыночной стоимости недвижимости методом сравнения продаж
Механизм сравнения продаж заключается в нахождении цены единицы сравнения объекта оценки (или всего объекта), которая определяется путем корректировок цен единиц сравнения объектов-аналогов на существующие отличия от объекта оценки.
Для непосредственных корректировок следует выделять характеристики сделок купли-продажи и объектов недвижимости, которые влияют на цену продажи и называются элементами сравнения. Каждый конкретный тип недвижимости требует выделения как общих, так и присущих только ему элементов сравнения.
К общим для всех объектов недвижимости относят следующие элементы сравнения:
* набор прав на недвижимость;
* условия финансирования сделки купли-продажи;
* условия сделки купли-продажи;
* время совершения сделки купли-продажи;
* месторасположение объекта недвижимости;
* физические характеристики объекта недвижимости;
* экономические характеристики объекта недвижимости;
* характер использования объекта недвижимости;
* компоненты цены продажи, не связанные с объектом недвижимости.