Величину корректировки на набор прав определяют двумя способами:
* прямой капитализацией разницы между контрактной и рыночной арендными платами (в предположении бессрочности аренды);
* дисконтированием разницы между контрактной и рыночной арендными платами в течение оставшегося срока действия договора аренды.
Под корректировкой на условия финансирования сделки купли-продажи понимается учет разницы в стоимости заемного капитала при рыночной и контрактной нормах процента.
Величину корректировки на 'условия финансирования определяют дисконтированием фактического денежного потока платежей по кредиту при рыночной норме дисконтирования.
Под корректировкой на условия сделки купли-продажи понимается учет факторов, отражающих нетипичные рыночные отношения между продавцом и покупателем, т.е. наличие деловых и родственных связей, незаконного давления и вынуждающих обстоятельств.
Под корректировкой на время совершения сделки купли-продажи понимается учет изменения стоимости недвижимости во времени.
Величину корректировки на время совершения сделки купли-продажи определяют двумя способами:
* с помощью индексов, отражающих стоимость строительной продукции;
* с помощью хронологической статистики, показывающей прямую динамику изменения цен на недвижимость.
Под корректировкой на физические характеристики понимается учет наличия конкретных конструктивных элементов у объектов сравнения. Величина корректировки на физические различия определяется исходя из принципа вклада каждого элемента в общую стоимость недвижимости.
Под корректировкой на экономические характеристики понимается учет разницы показателей, определяющих уровень доходности объектов недвижимости. Величина корректировки на экономические характеристики определяется на основе разницы в уровне операционных расходов.
Под корректировкой на использование понимается учет характера использования объектов при совершении сделок купли-продажи. Величина корректировки на характер использования определяется на основе разницы в уровне потенциального или действительного валового дохода.
Под корректировкой на компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью, понимается учет вклада бизнеса в цену продажи объекта сравнения. Величина корректировки на наличие компонентов стоимости, не связанных с недвижимостью, определяется выделением стоимости бизнеса из общей стоимости недвижимости.
Корректировки цен продажи объектов сравнения выполняются в следующей последовательности факторов:
* набор прав на недвижимость;
* условия финансирования сделки купли-продажи;
* условия сделки купли-продажи;
* время совершения сделки купли-продажи.
Каждая последующая корректировка применяется к предыдущей скорректированной цене продажи. Последовательность выполнения остальных корректировок свободна от приоритетности, при этом все корректировки применяются к одной базовой цене - цене продажи, скорректированной на время совершения сделки купли-продажи.
При корректировках все поправки выполняются по принципу "от объекта сравнения к объекту оценки".
Для реализации метода сравнения продаж для оценки рыночной стоимости, в зависимости от объема имеющейся информации, применяются качественные или количественные методики. Наиболее точно отражает объективное отношение рынка к конкретному типу недвижимости сравнительный анализ. Под данным термином понимается либо анализ парного набора данных, либо относительный сравнительный анализ.
Сравнительный анализ включает выполнение четырех последовательных этапов:
* определение элементов сравнения;
* определение разницы между объектом сравнения и объектом оценки по каждому элементу сравнения;
* определение суммарной корректировки цены продажи для каждого объекта сравнения;
* определение наиболее вероятной величины (или интервала) рыночной стоимости из анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения.
Анализ парного набора данных заключается в получении скорректированной цены продажи из сравнения двух объектов, отличающихся одним элементом.
Относительный сравнительный анализ заключается в разделении всех объектов сравнения на две группы. К первой группе относят объекты, превосходящие по своим характеристикам объект оценки, а ко второй группе относят объекты, имеющие более низкие качественные характеристики, чем объект оценки. Таким образом, выделяется ценовой диапазон вероятной стоимости объекта оценки.
Окончательное заключение о величине рыночной стоимости делается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения и с учетом количества и абсолютной величины произведенных корректировок.
Метод капитализации дохода для определения рыночной стоимости недвижимости
Определение рыночной стоимости недвижимости методом капитализации дохода производится в два этапа:
* прогнозирование будущих доходов;
* капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.
Прогнозирование будущих доходов
Расчет прогнозируемого дохода от объекта недвижимости для целей оценки выполняется в виде составления реконструированного отчета о доходах, который имеет следующий вид:
Потенциальный валовый доход
Плановая аренда
ХХХХ
Скользящий доход
ХХХХ
Рыночная аренда
ХХХХ
Прочие доходы
ХХХХ
Итого потенциальный валовый доход
ХХХХХ
Недогрузка и потери при сборе арендной платы
-ХХХХ