Осуществление государственной регистрации перехода права, ограничения (обременения) права на объект недвижимости, которому в установленном рассматриваемой Инструкцией порядке присвоен условный номер, сделок с данным объектом недвижимого имущества не влечет изменения условного номера.
11. Порядок ведения ЕГРП регулируется не только комментируемым Законом и рассмотренным Постановлением Правительства РФ, но и целым рядом иных нормативно-правовых актов. Регистрация целого ряда прав на недвижимое имущество имеет свои особенности, поэтому как порядок государственной регистрации, так и в каких-то отдельных частях и порядок ведения ЕГРП модифицируется. К таким нормативным актам, в частности, относятся: Инструкция о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах[63], Приказ Минюста России от 25 марта 2003г. N 70 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество"[64].
12. Комментируемая статья устанавливает приоритет бумажного носителя над магнитным, что понятно в современных условиях, когда невозможно обеспечить полный перевод всех органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, на работу по автоматизированному ведению ЕГРП.Кроме того, такой подход является определенной гарантией прав на недвижимое имущество в связи с возможным проникновением в единую электронную сеть органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, лиц, совершающих вредоносные действия (в том числе преступления), или просто от неблагоприятных последствий, которые могут возникать при эксплуатации ЭВМ и подобных систем. С другой стороны, и бумажный носитель не может обеспечить надлежащей защиты прав, так как бумага подвержена старению, разрушению, в том числе и при пожаре. Поэтому целесообразнее всего вести дублирующие системы регистрации прав, одновременно регистрировать и помещать документы как на бумажный, так и на магнитный носители.
Необходимо помнить, что Закон устанавливает приоритет правоустанавливающего документа над записью в реестре, так как допускает возможность появления ошибки при внесении записи.
Комментарий к статье 13
1. Как отмечается в юридической литературе, с процессуальной стороны государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним выражается в соответствующем административном производстве, т.е. комплексе процессуальных действий, обеспечивающих законное и обоснованное рассмотрение и разрешение индивидуальных административных дел[65]
Индивидуальное административное дело имеет целью официальное признание прав конкретных лиц на объекты недвижимого имущества и на совершение сделок с ними. Данная цель достигается (или не достигается) в ходе совершения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, ряда процессуальных действий, предписанных законом и представляющих собой стадии процессуального производства. Совокупность подобных стадий призвана обеспечить подтверждение соответствующих требованиям закона правомочий правообладателя недвижимого имущества. Стадийность деятельности по регистрации прав закреплена в комментируемой статье.
2. Существует деление стадий процедуры государственной регистрации на обязательные и факультативные[66]. К обязательным относятся следующие стадии:
прием (предоставление) документов, необходимых для осуществления государственной регистрации;
правовая экспертиза документов и проверка законности сделок с недвижимостью;
установление отсутствия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации;
внесение соответствующих записей в ЕГРП;
совершение надписей на правоустанавливающих документах, выдача свидетельства о государственной регистрации права или решения об отказе в ней.
К факультативным стадиям относятся:
приостановление государственной регистрации;
обжалование отказа в государственной регистрации права на недвижимое имущество или сделок с ним.
3. Прием (предоставление) документов, необходимых для осуществления государственной регистрации, — первая стадия процесса государственной регистрации. Приведенное двойное наименование стадии (прием и предоставление) отражает ее двоякую сущность: с одной стороны, для инициации и последующего продолжения процесса государственной регистрации необходимо действие заявителя-правообладателя, заключающееся в предоставлении документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. С другой стороны, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан принять представленные заявителем документы, соответствующие требованиям законодательства. Более детально данная стадия регламентирована в ст.16 Закона (см. комментарий к ней).
4. На стадии правовой экспертизы документов и проверки законности сделки орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, изучает представленные для государственной регистрации документы с целью установления юридического факта, являющегося основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество. Изучение документов проводится на предмет их подлинности и достоверности, на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент и в месте их издания. При проверке законности сделки проверяется соответствие ее действующему законодательству. Комментируемый Закон не содержит изъятий из общего правила и в отношении каких-либо сделок, в том числе совершенных в нотариальной форме. Все сделки подвергаются правовой экспертизе и проверке законности.
5. Стадия установления отсутствия противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации должна быть завершена до принятия решения о регистрации права, сделки, приостановлении или отказе в их регистрации. Для принятия такого решения п.3 ст.13 Закона предусматривается месячный срок со дня подачи заявителем всех необходимых документов.
6. При отсутствии оснований для отказа или приостановления государственной регистрации орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, принимает решение о государственной регистрации, объективно выражающееся во внесении соответствующей записи в ЕГРП.
7. Стадиям совершения надписей на правоустанавливающих документах и выдачи свидетельства о государственной регистрации права, приостановлению государственной регистрации, отказу в государственной регистрации посвящены ст.ст.14, 19 и 20 Закона соответственно (см. комментарии к ним).
8. Приказом Министерства юстиции РФ от 1 июля 2002г. N 184 были утверждены Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним[67] (далее — Методические рекомендации). Эти Рекомендации направлены на оказание практической помощи Федеральной регистрационной службе и ее территориальным органам в целях совершенствования ими практики проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В пункте 3 Методических рекомендаций детализирован порядок государственной регистрации прав. Он включает в себя:
1) прием документов, необходимых для государственной регистрации сделки с объектом недвижимого имущества и (или) права (его возникновения, перехода, прекращения), ограничения (обременения) права и отвечающих требованиям Закона, и их регистрацию в книге учета входящих документов (ст.ст.12, 13, 16 — 18 Закона);
2) правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов, в ходе которой в том числе устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверка действительности поданных заявителем документов и наличия прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации (ст.ст.9, 13, 17 Закона);
3) внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации (ст.ст.9, 13 Закона);
4) удостоверение проведенной государственной регистрации посредством совершения специальных регистрационных надписей на документах, выражающих содержание сделки, и выдачу свидетельства о государственной регистрации права, подлинных экземпляров документов, представленных заявителем на государственную регистрацию (ст.ст.9, 13, 14, 18 Закона).
В своих Методических рекомендациях Минюст России затронул все этапы государственной регистрации. Рассмотрим их в указанной выше последовательности.
I. Порядок приема документов на государственную регистрацию прав и требования к представляемым документам.
Прием документов на государственную регистрацию прав осуществляется в порядке, установленном комментируемым Законом ст.ст.16 — 18. Минюст России рекомендует учитывать, что особенности приема документов на государственную регистрацию могут быть также установлены иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Например, согласно п.3 Постановления Правительства РФ от 31 августа 2000г. N 648 "Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности"[68] заявление о государственной регистрации ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности, подается лицом, в пользу которого устанавливается такое ограничение (обременение), если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии с комментируемым Законом на государственную регистрацию представляются:
заявление о государственной регистрации (ст.ст.13, 16 Закона), за исключением случаев, указанных в п.3 ст.28 Закона;
документ об уплате государственной пошлины (п.1 ст.11, п.1 ст.13, п.4 ст.16);
документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица (ст.16);
документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права (ст.ст.16, 17);
кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера (представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов) (ст.ст.17, 18 Закона);
физическое лицо, в том числе представитель юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий личность. Представитель юридического лица также предъявляет учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица (ст.16).
В случаях, установленных законодательством Российской Федерации, а также если представленные документы не отвечают требованиям ст.18 Закона, на государственную регистрацию могут истребоваться дополнительные документы (п.2 ст.17).
Необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, а второй помещается в дело правоустанавливающих документов.
На государственную регистрацию прав, возникших до введения в действие Закона на основании договоров и других сделок, представляются не менее чем два экземпляра документов, выражающих содержание сделок, один из которых (подлинник) после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.
Заявление о государственной регистрации права представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в единственном экземпляре-подлиннике и после государственной регистрации права помещается в дело правоустанавливающих документов.
Иные необходимые для государственной регистрации прав документы (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых — подлинник после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.
Копии актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество, представляются на государственную регистрацию прав не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю (п.5 ст.18 Закона).
Государственная регистрация арестов проводится на основании поступившей в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, от соответствующего органа заверенной копии решения о наложении ареста (п.3 ст.28 Закона).
Должностному лицу — работнику органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, при приеме документов Минюст России рекомендует осуществлять следующие действия:
установить (идентифицировать) личность заявителя (заявителей) и проверить полномочия представителя правообладателя и (или) участников сделки действовать от их имени, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица;
проверить соответствие указанных в заявлении о государственной регистрации данных (сведений) с аналогичными данными (сведениями), содержащимися в представленных (предъявленных) на государственную регистрацию документах, а также удостовериться в наличии в заявлении подписи заявителя и даты его представления;
проверить наличие всех документов, необходимых для проведения государственной регистрации;
проверить соответствие представленных документов требованиям, установленным ст.18 Закона;