При поступлении сведений о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без родительского попечения (п.4 ст.28 Закона), в соответствии с п.6 ст.12 Закона в графу "Особые отметки" непогашенного листа записи подраздела II-1 ЕГРП, на котором зарегистрировано право собственности гражданина, членами семьи которого являются указанные лица, рекомендуется внести следующую запись:
слова "Проживающий… (Ф.И.О. члена семьи) находится под опекой", или "Проживающий… (Ф.И.О. члена семьи) находится под попечительством", или "Проживающий… (Ф.И.О. несовершеннолетнего члена семьи) остался без родительского попечения";
наименование органа опеки и попечительства;
реквизиты поступившего документа, содержащего указанные сведения;
дату поступления данного документа;
номер книги учета входящих документов и номер записи в этой книге, под которым в ней зарегистрирован указанный документ.
II. Правовая экспертиза документов, проверка законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов.
При правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (ст.ст.9, 13, 17 Закона).
Минюст России рекомендует проводить правовую экспертизу документов в следующей последовательности:
проверка имеющихся в ЕГРП записей по данному объекту недвижимого имущества;
проверка юридической силы правоустанавливающих документов, а если правоустанавливающим документом является договор, то и проверка законности сделки;
проверка действительности иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для осуществления государственной регистрации, в том числе их соответствие установленным законодательством Российской Федерации требованиям;
проверка сведений о наличии (или отсутствии) в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, документов, свидетельствующих о наложении (снятии) арестов и иных запрещений, препятствующих государственной регистрации;
принятие решения по результатам правовой экспертизы: о государственной регистрации, о приостановлении государственной регистрации, об отказе в государственной регистрации.
При проверке имеющихся в ЕГРП записей рекомендуется проверить наличие следующих записей в отношении объекта недвижимого имущества, о регистрации права, ограничения (обременения) права на который и сделки с которым ходатайствует заявитель:
о зарегистрированных правах;
о ранее заявленных правах (правопритязании) (п.6 ст.12 Закона);
о зарегистрированных сделках;
о зарегистрированных ограничениях (обременениях) права, в том числе арестах, запрещениях заключения сделок.
Если имеется запись о ранее принятом на государственную регистрацию заявлении о государственной регистрации сделки об отчуждении объекта недвижимости и (или) о переходе прав на него, указывающая на наличие правопритязания в отношении данного объекта, рекомендуется принять решение по результатам правовой экспертизы в отношении ранее принятых документов.
При этом в случае, если в ходе такой экспертизы не выявлено оснований для отказа в государственной регистрации ранее заявленного права (сделки), вследствие чего это право (сделка) подлежит государственной регистрации, в регистрации позже заявленного права (сделки) может быть отказано на основании абз. 6 п.1 ст.20 комментируемого Закона.
При наличии сомнений в бесспорности проведения государственной регистрации по двум и более находящимся на рассмотрении заявлениям действия государственного регистратора могут определяться п.1 ст.19 Закона.
При наличии в ЕГРП записи об аресте, запрещении совершения сделок с недвижимым имуществом, установленных до совершения сделки, представления заявления о государственной регистрации, государственный регистратор в соответствии с п.1 ст.19 Закона обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений о том, существовало ли на момент совершения сделки, представления заявления о государственной регистрации ограничение, зарегистрированное в ЕГРП и препятствующее проведению государственной регистрации.
Если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством. Государственный регистратор обязан в срок не более чем пять рабочих дней со дня приостановления государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях приостановления государственной регистрации прав (п.4 ст.19 Закона).
Рекомендуется учитывать, что арест, запрещение совершения сделок не является препятствием для регистрации существующего права лица, чье имущество арестовано или которому запрещено совершать сделки с объектом недвижимого имущества.
В соответствии с разделом VI Правил ведения книг учета документов информация о наличии арестов, запрещений совершения сделок с объектами недвижимого имущества, а также об их снятии может содержаться также и в книге учета арестов, запрещений совершения сделок с объектами недвижимого имущества, которая предназначена для внесения записей о поступивших в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, копиях решений (постановлений, определений) о наложении арестов, запрещений совершения сделок с объектами недвижимого имущества, по которым отсутствуют разделы ЕГРП, в связи с чем арест (запрещение) не может быть зарегистрирован в ЕГРП в порядке, установленном Законом.
Если в ЕГРП имеется запись о зарегистрированном ограничении (обременении) права, например аренды, рекомендуется проверить указание на наличие этого ограничения (обременения) в договоре, представленном на регистрацию сделки и (или) перехода права. В случае отсутствия такого указания в договоре в государственной регистрации может быть отказано в соответствии с абз. 7 п.1 ст.20 Закона. Вместе с тем в случае, когда отсутствуют препятствия для устранения заявителем (заявителями) данного основания для отказа в государственной регистрации (например, стороны сделки могут заключить соглашение о внесении в договор соответствующих дополнений), рекомендуется рассмотреть вопрос о ее приостановлении в соответствии с п.1 ст.19 Закона.
В случаях, когда заявитель ходатайствует о государственной регистрации перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества, которая возможна только при наличии в ЕГРП записи о вещном праве на данный объект недвижимости (п.2 ст.13 Закона), и в ЕГРП отсутствует запись о вещном праве, рекомендуется приостановить государственную регистрацию в соответствии с п.1 ст.19 Закона, указав в уведомлении о приостановлении государственной регистрации причины приостановления со ссылкой на п.2 ст.13 Закона. Вопрос о приостановлении государственной регистрации в указанном случае может не быть поставлен органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в случае, когда в ЕГРП отсутствует запись о праве, возникающем именно с момента государственной регистрации и приобретенном лицом после введения в действие Закона, т.е. после 31 января 1998г. (ст.ст.8, 223 ГК РФ, ст.4 Закона), поскольку в данном случае в государственной регистрации может быть отказано на основании соответствующего абзаца п.1 ст.20 Закона.
При проверке юридической силы правоустанавливающих документов в зависимости от вида документа Минюст России рекомендует в том числе проверить:
соответствие требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа, формы и содержания документа (п.1 ст.17, п.1 ст.18, п.1 ст.20 Закона);
обладал ли орган государственной власти (орган местного самоуправления) соответствующей компетенцией на издание акта, а также соблюден ли порядок издания таких актов, в том числе уполномоченное ли лицо подписало этот акт (ст.9, п.1 ст.17, п.1 ст.20 Закона);
наличие соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица (ст.9, п.1 ст.20 Закона), например у продавца и его представителя (если сделка совершается представителем).
При проведении правовой экспертизы следует принимать во внимание то, что компетенция органа государственной власти или местного самоуправления, издавшего акт о правах на недвижимое имущество, устанавливается соответствующими правовыми актами, в том числе актами, определяющими статус, задачи, полномочия и функции этого органа.
Согласно п.1 ст.13 Закона законность сделки проверяется независимо от формы ее совершения (нотариальная или простая письменная) как в случае регистрации самой сделки, так и в случае регистрации на ее основании перехода, ограничения (обременения) права.
С учетом требований, предъявляемых законодательством Российской Федерации к договорам, при проведении правовой экспертизы (проверке законности сделки) рекомендуется проверять в том числе следующее:
право- и дееспособность сторон (ст.ст.17, 21, 48, 49 ГК РФ);
наличие полномочий у представителей (ст.182 ГК РФ), если сделка совершена представителями;
наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий договора (ст.432 ГК РФ);
соблюдение формы договора, установленной законом или соглашением сторон (ст.ст.164, 434 ГК РФ);
принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лицами, не являющимися собственниками имущества в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником (ст.9, п.1 ст.20 Закона);
соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях (п.п.2 и 3 ст.209 ГК РФ, п.1 ст.20 Закона).
При проведении правовой экспертизы сделки рекомендуется принимать во внимание то, что согласно п.3 ст.160 ГК РФ в случае, если гражданин вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписать сделку, то по его просьбе сделка может быть подписана другим лицом, и подпись последнего должна быть засвидетельствована нотариусом или иным должностным лицом, имеющим право совершить такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не может подписать ее собственноручно.
При государственной регистрации перехода права на основании сделки рекомендуется проверять в том числе факт исполнения ее условий, с которыми закон и (или) договор связывают возможность проведения регистрации перехода прав на объект недвижимого имущества (например, исполнения отлагательных условий сделки, необходимых для перехода права (п.1 ст.157 ГК РФ), оплаты недвижимости, если договором купли-продажи предусмотрено сохранение права собственности за продавцом до оплаты товара (ст.491 ГК РФ) и т.д.). При этом рекомендуется учитывать то, что согласно абз. 8 п.1 ст.20 Закона в государственной регистрации права может быть отказано, если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.
Если на совершение сделки с объектом недвижимого имущества в соответствии с законом требуется согласие третьих лиц, в пользу которых установлены и зарегистрированы ограничения (обременения) права собственника (например, согласие получателя ренты — статья 604 ГК РФ), то проверяется наличие такого согласия и указания в договоре, представленном на государственную регистрацию сделки и (или) перехода права, условий, обременяющих (ограничивающих) права собственника.
Учитывая то, что на основании п.23 Правил ведения ЕГРП сведения об объекте недвижимого имущества вносятся в подраздел I ЕГРП на основании документов, удостоверенных государственной организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества, но в соответствии с абз. 3 п.8 ст.12 Закона правоустанавливающий документ имеет приоритет перед записями ЕГРП, при проведении правовой экспертизы документов и проверке законности сделки рекомендуется удостовериться в том, что сведения об объекте недвижимого имущества, указанные в документах, удостоверенных государственной организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества, соответствуют аналогичным сведениям, указанным в правоустанавливающем документе.
При выявлении расхождений аналогичных сведений в названных документах рекомендуется приостановить государственную регистрацию, о чем уведомить заявителя, и в том числе направить соответствующий запрос в порядке, установленном п.3 ст.8 Закона, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества, удостоверившую документ, содержащий сведения об описании объекта недвижимости.
В соответствии с п.1 ст.13, ст.ст.19, 20 Закона по результатам правовой экспертизы документов и проверки законности сделки государственным регистратором может быть принято одно из следующих решений:
зарегистрировать заявленное право, сделку, ограничения (обременения) права;
приостановить государственную регистрацию с целью устранения причин, препятствующих государственной регистрации, в том числе для получения дополнительных документов;