Если несовершеннолетнему не исполнилось 14 лет, его законные представители предъявляют свидетельство о рождении несовершеннолетнего.
7. При проведении правовой экспертизы документов и проверки законности сделки необходимо установить, требуется ли в соответствии с законодательством Российской Федерации предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства. Согласно законодательству Российской Федерации предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства требуется в том числе в случаях:
отчуждения законными представителями имущества, принадлежащего несовершеннолетнему в возрасте до 14 лет, или дачи согласия законными представителями на отчуждение такого имущества несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (п.1 ст.28, п.2 ст.37 ГК РФ, п.3 ст.60 СК РФ);
сдачи внаем (в аренду), предоставления в безвозмездное пользование, передачи в залог имущества, принадлежащего несовершеннолетнему в возрасте до 14 лет, законными представителями или дачи согласия законными представителями на совершение таких сделок несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (п.1 ст.28, п.2 ст.37 ГК РФ, п.3 ст.60 СК РФ);
дачи согласия законным представителем несовершеннолетнему в возрасте от 14 до 18 лет на отказ от права преимущественной покупки доли в праве общей собственности на имущество или отказа законных представителей несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет от указанного права (п.1 ст.28, п.2 ст.37 ГК РФ, п.3 ст.60 СК РФ);
дачи законными представителями согласия несовершеннолетнему в возрасте от 14 до 18 лет на выдел долей, раздел имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, или осуществления указанных действий законными представителями несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет (п.1 ст.28, п.2 ст.37 ГК РФ, п.3 ст.60 СК РФ);
дачи законными представителями согласия несовершеннолетнему в возрасте от 14 до 18 лет на совершение сделки, влекущей уменьшение имущества несовершеннолетнего, в том числе уменьшение доли в праве общей долевой собственности, или осуществления указанных действий законными представителями несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет (п.1 ст.28, п.2 ст.37 ГК РФ, п.3 ст.60 СК РФ).
При проведении правовой экспертизы документов и проверки законности сделки необходимо учитывать иные положения законодательства Российской Федерации, в том числе следующие положения ГК РФ и СК РФ:
местом жительства несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет признается место жительства его законных представителей-родителей, усыновителей или опекунов (п.2 ст.20 ГК РФ);
при раздельном проживании родителей местом жительства детей может являться место жительства любого из родителей, что устанавливается соглашением родителей, при отсутствии которого спор между родителями разрешается судом (п.3 ст.65 СК РФ);
раздельное проживание попечителя с подопечным, достигшим 16 лет, допускается с разрешения органа опеки и попечительства при условии, что это не отразится неблагоприятно на воспитании и защите прав и интересов подопечного (ст.36 ГК РФ);
родители не вправе представлять интересы своих детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия, в случае разногласий между родителями и детьми орган опеки и попечительства обязан назначить представителя для защиты прав и интересов детей (п.2 ст.64 СК РФ);
не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда (ст.575 ГК РФ);
опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками (п.3 ст.37 ГК РФ);
сделки, совершенные несовершеннолетними, не достигшими 14 лет, ничтожны, но в интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего (ст.172 ГК РФ);
сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии со ст.26 Кодекса, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя (п.1 ст.175 ГК РФ);
при заключении органом опеки и попечительства с управляющим, определенным этим органом, договора о доверительном управлении имуществом, в отношении которого необходимо постоянное управление, опекун или попечитель сохраняет свои полномочия в отношении того имущества подопечного, которое не передано в доверительное управление (п.1 ст.38 ГК РФ);
при осуществлении управляющим, действующим на основании заключенного с ним органом опеки и попечительства договора о доверительном управлении имуществом, в отношении которого необходимо постоянное управление, правомочий по управлению таким имуществом на управляющего распространяется действие правил, предусмотренных п.п.2 и 3 ст.37 ГК РФ (п.1 ст.38 ГК РФ);
доверительное управление имуществом подопечного прекращается по основаниям, предусмотренным законом для прекращения договора о доверительном управлении имуществом, а также в случаях прекращения опеки и попечительства (п.2 ст.38 ГК РФ).
Органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления (п.1 ст.34 ГК РФ).
Комментарий к статье 17
1. Основаниями для государственной регистрации прав Закон называет определенные перечисленные в нем документы, свидетельствующие и подтверждающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К таким документам относятся акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания. Перечень таких документов является открытым.
Проверку юридической силы представленных документов орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, производит в рамках правовой экспертизы.
При применении п.2 комментируемой статьи необходимо учитывать Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Приказом Министерства юстиции РФ от 1 июля 2002г. N 184.
2. Согласно п.2 ст.17 Закона в установленных законодательством Российской Федерации случаях на государственную регистрацию могут представляться дополнительные документы, необходимые для государственной регистрации. Такими документами могут быть, в частности:
нотариально удостоверенное согласие супруга для совершения одним из супругов сделки по распоряжению совместно нажитой недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения или государственной регистрации (п.3 ст.35 Семейного кодекса РФ от 29 декабря 1995г. N 223-ФЗ[96]);
согласие собственника государственного или муниципального имущества на распоряжение имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного или муниципального предприятия (п.2 ст.295 ГК РФ);
согласие залогодержателя на распоряжение заложенным имуществом (п.1 ст.37, п.1 ст.40 Федерального закона от 16 июля 1998г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"[97]);
согласие получателя ренты на распоряжение имуществом, переданным для обеспечения пожизненного содержания с иждивением (ст.604 ГК РФ);
разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших 14 лет, и лиц, признанных судом недееспособными, их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами) (п.1 ст.28, п.2 ст.37 ГК РФ, п.3 ст.60 Семейного кодекса РФ);
разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на дачу законными представителями (родителями, усыновителями, попечителями) согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет и гражданам, признанным судом ограниченно дееспособными, на распоряжение имуществом (п.1 ст.26, п.2 ст.37 ГК РФ, п.3 ст.60 Семейного кодекса РФ);
согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц (п.4 ст.292 ГК РФ).
Комментарий к статье 18
1. К принципам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует отнести и принцип достоверности содержащихся в государственном реестре сведений. Комментируемая статья способствует реализации данного принципа, устанавливая требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав.
В обобщенном виде такие требования сформулированы в п.1 ст.18 Закона: документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.
При этом сведения, которые необходимо внести в ЕГРП об объекте недвижимости (в зависимости от вида объекта недвижимого имущества), о виде права, о правообладателе (стороне сделки, лице, в пользу которого ограничиваются (обременяются) права или чьи права ограничиваются (обременяются), указаны в п.6 ст.12 Закона.
2. В соответствии с п.2 ст.18 Закона фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их места жительства должны быть написаны полностью, наименования юридических лиц — без сокращения, с указанием их места нахождения.
3. Приписки, подчистки, зачеркнутые слова и иные исправления в документах должны быть оговорены (п.3 ст.18 Закона), в том числе подтверждены подписью лиц (лица), например участников сделки, подписавших документ.
В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, документы, составленные на нескольких листах, должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены печатью. Если такое требование к конкретным документам, составленным на нескольких листах, в законодательстве Российской Федерации отсутствует, заявителям тем не менее целесообразно их прошить, пронумеровать и скрепить печатью и (или) подписью с указанием количества листов в документе. Однако, если последнее заявителем не соблюдено, такое обстоятельство не может являться основанием для отказа в приеме документов, приостановления государственной регистрации, отказа в государственной регистрации (ст.ст.18 — 20 Закона).
4. В случае если на государственную регистрацию был представлен документ (документы), имеющий подчистки, приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в нем исправления, документ, исполненный карандашом, а также документ с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать его содержание, он согласно п.3 ст.18 Закона не подлежит приему на государственную регистрацию.
Поскольку в Законе, в том числе в его ст.18, не указан порядок отказа в приеме таких документов, а в соответствии со ст.2 Закона уклонение от государственной регистрации может быть обжаловано заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд, органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, вправе, проинформировав об этом заявителя в ходе приема документов, незамедлительно приостанавливать государственную регистрацию (п.п.1 и 2 ст.19 Закона).
5. План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ, а планы другого недвижимого имущества — соответствующей организацией (органом), осуществляющей учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества.
При наличии спора между органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, и правообладателем уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в ЕГРП на основании вступившего в законную силу судебного акта. Последнее полностью корреспондирует с законодательно установленным запретом на отказ в государственной регистрации прав на земельный участок при наличии судебного спора о его границах (см. ст.20 Закона и комментарий к ней).
6. Правоустанавливающие и иные необходимые для государственной регистрации документы представляются в подлинниках (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления) с приложением копий. После проведения государственной регистрации подлинные экземпляры документов возвращаются правообладателю.
Верность копий документов может быть удостоверена нотариусом или организацией, выдавшей документ. Если на государственную регистрацию представлены незаверенные копии указанных документов (например, договора), работник органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, принимающий документы, должен сделать на них надпись об их соответствии подлинникам с указанием даты, фамилии, инициалов лица, сделавшего надпись (а также заявителя), которая заверяется подписями названного работника органа, осуществляющего государственную регистрацию прав (территориального агентства), и заявителя.
Вместо копий документов на государственную регистрацию могут быть представлены дополнительные (вторые) подлинные их экземпляры, предназначенные для хранения в делах правоустанавливающих документов.
Копии актов органов государственной власти, органов местного самоуправления, а также копии судебных актов и актов, вынесенных органами, наложившими арест, должны быть заверены в установленном законодательством Российской Федерации порядке.
Комментарий к статье 19
1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним приостанавливается: