Если за государственной регистрацией права на объект долевого строительства обратился правопреемник стороны договора участия в долевом строительстве — участника долевого строительства (например, наследник), то в графе "Документы-основания" подраздела II-1 ЕГРП дополнительно указываются наименование и реквизиты документа, подтверждающего правопреемство (например, свидетельства о праве на наследство).
Регистрационная запись об ипотеке в силу закона, залогодержателями по которой являются участники долевого строительства, содержащаяся в подразделе III-2 раздела ЕГРП, открытого на объект незавершенного строительства, в котором было зарегистрировано право собственности застройщика на данный объект, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.
Запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, внесенная в графу "Особые отметки регистратора" раздела ЕГРП, открытого на данный участок, также погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.
Погашение указанных записей осуществляется в соответствии с разделом VI Правил ведения ЕГРП.
Документы, поступившие на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве, в том числе представленные застройщиком разрешение на строительство, проектная декларация, план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений, помещаются в одно дело правоустанавливающих документов.
Такое дело правоустанавливающих документов идентифицируется условным номером, присвоенным первому договору участия в долевом строительстве, зарегистрированному в подразделе III-4 раздела, открытого на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, в состав которого входят объекты долевого строительства.
Документы, представляемые на государственную регистрацию права застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества; права застройщика на объект незавершенного строительства (многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимого имущества), а также на жилое и (или) нежилое помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства; права участника долевого строительства на объект долевого строительства, помещаются в соответствующие дела правоустанавливающих документов, которые открываются и ведутся в порядке, установленном комментируемым Законом и Правилами ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 24 декабря 2001г. N 343 "Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Комментарий к статье 25.2
Согласно так называемому закону о дачной амнистии — Федеральному закону от 30 июня 2006г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества"[127] — с 1 сентября 2006г. комментируемая статья действует в новой редакции. Прежнее содержание ст.25.2 настоящего Закона после существенных дополнений, внесенных вышеуказанным Законом N 93-ФЗ, переместилось в ст.25.3 Закона.
1. Комментируемая статья устанавливает упрощенный порядок государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, который применяется, если в наличии имеются следующие обстоятельства:
а) земельный участок был предоставлен гражданину до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно ст.1 Федерального закона от 25 октября 2001г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"[128] Земельный кодекс РФ введен в действие со дня его официального опубликования. Земельный кодекс РФ был первоначально официально опубликован в "Российской газете" и "Парламентской газете" 30 октября 2001г. Соответственно, именно с этой даты — 30 октября 2001г. — Земельный кодекс РФ и применяется в Российской Федерации. Таким образом, для государственной регистрации права собственности на земельный участок в упрощенном порядке необходимо, чтобы земельный участок был предоставлен гражданину до 30 октября 2001 г.;
б) целью предоставления земельного участка является ведение на нем личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;
в) участок находится у гражданина на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Комментируемая статья допускает отступление от этого требования: если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право такого гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, государственная регистрация права собственности на данный земельный участок также осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей;
г) земельный участок может быть (с точки зрения действующего законодательства) предоставлен в частную собственность. Данное требование обусловлено п.5 комментируемой статьи, согласно которому не допускается государственная регистрация права собственности гражданина на указанный в пункте 1 настоящей статьи земельный участок в случае, если такой земельный участок в соответствии с федеральным законом не может быть предоставлен в частную собственность.
2. Из положений п.п.2, 3 комментируемой статьи можно сделать вывод, что для государственной регистрации земельного участка, отвечающего требованиям п.1 данной статьи, в упрощенном порядке необходимо представить следующие документы:
во-первых, любой документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок. Необходимо только, чтобы были соблюдены следующие условия: а) этот документ (акт, свидетельство, выписка из похозяйственной книги и т.п.) был выдан (издан) органом государственной или муниципальной власти[129]; б) выдача этого документа была законной, т.е. орган публичной власти, выдавая документ на земельный участок, действовал строго в соответствии с действующим на тот момент законодательством и в пределах своей компетенции;
во-вторых, кадастровый план соответствующего земельного участка.
Как установлено ст.16 Федерального закона от 2 января 2000г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре"[130], кадастровая карта (план) представляет собой карту (план), на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
В зависимости от состава воспроизведенных сведений и целей их использования кадастровые карты (планы) могут быть кадастровыми картами (планами) земельных участков, дежурными кадастровыми картами (планами) и производными кадастровыми картами (планами).
Кадастровая карта (план) земельного участка воспроизводит в графической и текстовой формах сведения о земельном участке.
Дежурные кадастровые карты (планы) воспроизводят в графической и текстовой формах сведения о местоположении земельных участков и территориальных зон.
Производные кадастровые карты (планы) воспроизводят в графической и текстовой формах обобщенные сведения о земельном фонде, об экономических, о социальных, о природных и об иных связанных с землей процессах.
В соответствии со ст.22 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" сведения государственного земельного кадастра об определенном земельном участке, в том числе о земельном участке, государственный кадастровый учет которого был проведен в установленном порядке до вступления в силу данного Федерального закона, предоставляются в виде выписок по месту учета данного земельного участка за плату или бесплатно в срок не более чем через десять рабочих дней со дня поступления соответствующего заявления о предоставлении указанных сведений.
Выписки, содержащие сведения об определенном земельном участке, подготавливаются в форме кадастрового плана такого земельного участка.
Получение заявлений о предоставлении сведений государственного земельного кадастра подтверждается выдачей заявителям соответствующих расписок.
В случае если сведения государственного земельного кадастра о местоположении (об адресе), площади и (или) местоположении границ определенного земельного участка нуждаются в уточнении и (или) отсутствуют сведения о его разрешенном использовании и (или) принадлежности к категории земель, правообладателю такого земельного участка или уполномоченному им лицу одновременно с выпиской, предоставляемой ему в соответствии с правилами настоящей статьи, выдается справка о составе документов, которые необходимо подать в орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного кадастра, для уточнения указанных сведений. Последующее уточнение указанных сведений осуществляется в порядке, установленном данным Федеральным законом для проведения государственного кадастрового учета земельных участков, при подаче правообладателем такого земельного участка или уполномоченным им лицом в орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявки и перечисленных в указанной справке документов.
В силу п.2 ст.22 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" сведения об определенном земельном участке бесплатно предоставляются, в частности, правообладателю земельного участка или уполномоченным правообладателем лицам, а также лицам, имеющим право на наследование земельного участка правообладателя по завещанию или закону. Эти лица оплачивают только стоимость копирования и доставки предоставляемых им сведений государственного земельного кадастра об определенном земельном участке.
Правила предоставления сведений государственного земельного кадастра утверждены Постановлением Правительства РФ от 2 декабря 2000г. N 918[131].
Истребование у заявителя дополнительных (других, нежели вышеуказанных) документов для государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок не допускается (п.6 комментируемой статьи).
3. В правоприменительной практике важное значение имеет п.4 комментируемой статьи, запрещающий отказывать в государственной регистрации права собственности на земельный участок в упрощенном порядке в том случае, если сведения о его площади, содержащиеся в представленном в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи документе, не соответствуют данным кадастрового плана такого земельного участка. Такое несоответствие является для России привычным делом, однако до введения в действие настоящей статьи в случае обнаружения такой коллизии заинтересованные лица должны были тратить много времени на исправление несоответствия или прибегать к судебной защите своих прав. С появлением комментируемой нормы подобная коллизия не является основанием для приостановления или отказа в государственной регистрации права собственности.
Комментарий к статье 25.3
Комментируемая статья введена Федеральным законом от 30 июня 2006г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества"[132], более известным как закон о дачной амнистии, вступившим в силу в основном с 1 сентября 2006г.[133].
Упрощенный порядок государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества возможен в исключительных случаях.
1. Упрощенный порядок регистрации возможен, в частности, если для строительства, реконструкции объекта недвижимости, недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство.
Как установлено ст.51 Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004г. N 190-ФЗ[134] (далее — ГрадК РФ), разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. ГрадК РФ установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных ГрадК РФ.
В соответствии с ч.17 ст.51 ГрадК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
5) иных случаях, если в соответствии с ГрадК РФ, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.
Соответственно, в этих случаях государственная регистрация права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества осуществляется в упрощенном порядке.
2. Упрощенный порядок применяется и для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке).
Как видно, в данном случае необходимыми условиями применения упрощенного порядка являются, во-первых, характер недвижимого имущества — речь идет об объекте индивидуального жилищного строительства (проще говоря, — частном доме); во вторых, земельный участок, на котором строится или уже построен дом, должен быть специально предназначен (отведен) для индивидуального жилищного строительства, либо (в-третьих) земельный участок расположен в черте поселения и предназначен для ведения личного подсобного хозяйства.
Следует иметь в виду, что согласно ч.4 ст.8 Федерального закона от 29 декабря 2004г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации"[135] до 1 января 2010г. не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.
Таким образом, федеральный законодатель, приняв закон о дачной амнистии, максимально упростил процедуру государственной регистрации права собственности на некоторые объекты недвижимого имущества.
3. Согласно п.1 комментируемой статьи упрощенный порядок государственной регистрации права собственности предусматривает представление документов, подтверждающих факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание, а также — если право заявителя на земельный участок ранее не было зарегистрировано в установленном комментируемым Законом порядке — правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. Если заявитель ранее зарегистрировал свое право на земельный участок, представления правоустанавливающего документа на этот участок не требуется.
Кроме того, необходимо представить кадастровый план земельного участка, на котором располагается создаваемый или созданный объект недвижимости. Пункт 2 комментируемой статьи указывает на те случаи, когда кадастровый план не требуется. Список этих случаев является исчерпывающим.