Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, а в случае государственной регистрации ипотеки в силу закона — на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. Надпись должна содержать полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию, оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а при государственной регистрации ипотеки в силу закона — копию документа, являющегося основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки, оставляет в своем архиве также и копию закладной с приложениями.
7. Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.
При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. Аннулированная закладная передается ранее обязанному по ней лицу по его требованию.
8. Государственная регистрация ипотеки является публичной. Любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества.
Копия закладной, находящаяся в архиве органа, осуществившего государственную регистрацию прав, не относится к документам публичного характера.
9. Следует отметить, что Закон об ипотеке устанавливает особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир.
Так, в случаях, когда предметом ипотеки служат здания и сооружения, это возможно только с одновременной ипотекой по одному и тому же договору земельного участка, на котором находится передаваемая в ипотеку недвижимость, либо части указанного участка, на котором находится передаваемая в ипотеку недвижимость, либо части указанного участка, которая функционально обеспечивает закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды участка или его части.
Ипотека жилого дома допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится этот жилой дом, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается наряду с квартирой соответствующая доля в праве общей собственности на этот дом.
Комментарий к статье 30
1. Комментируемая статья содержит общее правило о регистрации прав в отношении недвижимого имущества, переданного в доверительное управление, или имущества, распоряжение которым осуществляется опекуном. Основанием для объединения данных случаев является правовая природа институтов доверительного управления и опеки.
2. Вопросы, связанные с доверительным управлением, урегулированы гл. 53 ГК РФ.
По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Доверительный управляющий наделяется обязанностью управлять имуществом в интересах учредителя управления либо выгодоприобретателя. Поэтому передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему (п.1 ст.1012 ГК РФ).
Закон предъявляет определенные требования к договору доверительного управления имуществом. Так, среди существенных условий договора названы: состав имущества, передаваемого в доверительное управление; наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя); размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором; срок действия договора, который не может превышать 5 лет (ст.1016 ГК РФ). При регистрации прав на недвижимое имущество регистратор обязан проверить наличие данных условий в тексте договора.
Таким образом, при передаче недвижимого имущества доверительному управляющему по договору доверительного управления и последующем распоряжении доверительным управляющим переданным ему имуществом государственная регистрация прав (сделок) с этим имуществом проводится только при наличии достаточных доказательств существования отношений по доверительному управлению.
Статья 1017 ГК РФ содержит важное правило о форме договора доверительного управления недвижимым имуществом. Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества, а передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. Несоблюдение требований к форме договора влечет его недействительность.
3. Опека устанавливается над малолетними, а также над гражданами, признанными судом недееспособными вследствие психического расстройства. Малолетними гражданами считаются лица, не достигшие возраста 14 лет. Они обладают частичной дееспособностью и не вправе совершать сделки без согласия законных представителей, к которым закон относит и опекунов. Над лицами, страдающими психическими расстройствами, также может быть установлена опека. Важно, чтобы данные лица были признаны недееспособными на основании решения суда.
Лицо назначается опекуном органом опеки и попечительства, в роли которых выступают органы местного самоуправления. Закон устанавливает строгие требования к личности опекуна: опекунами могут назначаться только совершеннолетние дееспособные граждане, которые не были лишены родительских прав. При этом важны согласие самого опекуна на принятие опеки, отношения, сложившиеся между ним и опекаемым, а также желание опекаемого.
Опекун является законным представителем подопечного и полностью заменяет его в имущественных отношениях. Он вправе совершать от имени подопечного все сделки, в том числе и с недвижимым имуществом. Однако в целях защиты интересов подопечного некоторые действия опекун не вправе совершать без предварительного согласия органа опеки и попечительства. Перечень таких действий установлен в гражданском законодательстве. Закон относит к ним сделки по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (аренду), в безвозмездное пользование или в залог; сделки, влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей; а также любые другие сделки, влекущие уменьшение имущества подопечного (п.2 ст.37 ГК РФ).
При проведении государственной регистрации передачи недвижимости малолетних к заявлению органов опеки и попечительства или опекуна о регистрации ограничения права собственности на недвижимое имущество подопечного должны быть приложены документы на недвижимость и решение о назначении гражданина опекуном.
В случае установления опеки над лицом, страдающим психическим расстройством, данный перечень должен быть дополнен решением суда о признании лица недееспособным.
На основании вышеназванных документов в ЕГРП вносится запись об опеке как о прочих ограничениях (обременениях) права собственности (II-6).
Комментарий к статье 30.1
Данная статья включена в комментируемый акт и введена в действие с 1 июля 2006 года Федеральным законом от 17 апреля 2006г. N 53-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации"[139].
Необходимость в дополнении комментируемого Закона статьей 30.1 обусловлена внесением изменений и дополнений в ряд федеральных законодательных актов, посвященных разграничению государственной собственности на землю.
С 1 июля 2006г. признан утратившим силу Федеральный закон от 17 июля 2001г. N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю"[140].
Подверглись изменениям несколько положений Земельного кодекса РФ. В новой редакции пункта 2 ст.16 ЗК РФ федеральный законодатель указал, что разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с Земельным кодексом РФ и федеральными законами. Прежняя редакция данной нормы отдавала регулирование данного вопроса исключительно Федеральному закону "О разграничении государственной собственности на землю".
Изменения внесены и в п.10 ст.3 Федерального закона от 25 октября 2001г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Согласно ему, распоряжение земельными участками, находящимися в федеральной собственности, в собственности субъектов Российской Федерации или в собственности поселений, городских округов, муниципальных районов, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.
Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.
Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами, столицами субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге осуществляется органами исполнительной власти указанных субъектов Российской Федерации, если их законами не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований городов федерального значения.
По общему правилу, установленному ст.16 комментируемого Закона, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. Как видно, ст.30.1 Закона уточняет это положение: государственная регистрация права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю осуществляется на основании заявления исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления либо действующего по их поручению лица. В этом заявлении указывается основание возникновения права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок.
В п.2 настоящей статьи федеральный законодатель наделил Правительство РФ полномочием утвердить перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю. Данный перечень должен быть утвержден постановлением Правительства РФ. Кроме того, для полной реализации комментируемой статьи требуется издание Минюстом России инструкции об особенностях государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю.
Комментарий к статье 31
1. Комментируемая статья устанавливает юридическую ответственность за несоблюдение сроков и неточности записей о праве на недвижимое имущество и сделок с ним в ЕГРП, за неполноту и недостоверность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, за необоснованный отказ в государственной регистрации и уклонение от нее.
Поскольку п.1 не определяет характер юридической ответственности, необходимо обратиться к ст.15 ГК РФ.
Согласно данной норме лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Следует учитывать и специальное положение ст.16 ГК РФ, устанавливающей, что убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов или должностных лиц этих органов, подлежат возмещению Российской Федерацией или соответствующим субъектом РФ.
2. Пункт 2 комментируемой статьи позволяет взыскать материальный ущерб с "лиц, виновных в умышленном или неосторожном искажении или утрате информации о правах на недвижимое имущество и сделок с ним". Примечательно, что закон не детализирует этих лиц — кто они: сотрудники органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, либо иные субъекты. Поэтому при определении субъектов юридической ответственности и установлении их вины необходимо исходить из их служебных (должностных) обязанностей.
3. Заявители имеют право на обжалование действий или бездействия должностных лиц Росрегистрации, ее территориальных органов в досудебном и судебном порядке. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке; обжалование отказов в государственной регистрации прав, уклонения от государственной регистрации прав осуществляются также в судебном порядке.
Контроль деятельности территориальных органов Росрегистрации осуществляет Росрегистрация, контроль деятельности Росрегистрации осуществляет Министерство юстиции Российской Федерации.
Заявители могут обжаловать действия или бездействие должностных лиц:
обособленных подразделений территориальных органов Росрегистрации — в территориальные органы Росрегистрации, Федеральную регистрационную службу;
территориальных органов Росрегистрации в Федеральную регистрационную службу;
Федеральной регистрационной службы — руководителю Федеральной регистрационной службы, в Министерство юстиции Российской Федерации;
руководителя Федеральной регистрационной службы, в том числе в связи с непринятием основанных на законодательстве Российской Федерации мер в отношении действий или бездействия должностных лиц Росрегистрации и ее территориальных органов, — в Министерство юстиции Российской Федерации.
Заявители имеют право обратиться с жалобой лично (устно) или направить письменное предложение, заявление или жалобу (далее — письменное обращение).
Должностные лица Росрегистрации (территориальных органов Росрегистрации, их обособленных подразделений) проводят личный прием заявителей.