регистрации прав на недвижимость должна быть охарактеризована "как
стремящаяся к титульной".
Объективная реальность такова, что нельзя одним актом законодательной
власти на пустом месте провозгласить принципы титульной системы в полном
объеме. При отсутствии предшествующей долгой и кропотливой работы по
анализу существующих прав, такая система обречена на быстрый финансовый и
организационный крах. Но для того, чтобы эта кропотливая работа могла быть
проделана, она тоже нуждается в законодательном закреплении. Проводиться же
такая работа может лишь в том случае, когда закон ориентирует регистрирующий
орган на анализ правовой состоятельности рассматриваемых документов.
Вот почему, по нашему мнению, действующий Закон о регистрации должен
рассматриваться как переходный к принципам полной и безусловной
ответственности государства за действительность зарегистрированных им прав на
недвижимость. Вопрос же о времени, необходимом для введения этого принципа,
должен решаться в зависимости от состояния системы регистрации и финансовых
возможностей государства.
Конституционный Суд РФ, рассматривая правовое положение
добросовестного приобретателя вообще (а не применительно к недвижимости)1,
признал, что незащищенность добросовестных приобретателей "вступает в
противоречие с конституционными принципами свободы экономической
деятельности и свободы договоров, дестабилизирует гражданский оборот,
подрывает доверие его участников друг к другу, что несовместимо с основами
конституционного строя Российской Федерации как правового государства, в
котором человек, его права и свободы являются высшей ценностью, а их признание,
1 Хотя поводом для рассмотрения послужили именно обращения добросовестных
приобретателей недвижимого имущества.
172
соблюдение и защита - обязанность государства"1. Однако дальше этого признания
дело не пошло, поскольку Конституционный Суд РФ установил, что "общие
положения о последствиях недействительности сделки …не могут
распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не
оговорено законом, а потому не противоречат Конституции Российской
Федерации"2. Таким образом, Конституционный Суд РФ признал
предусмотренный в гражданском законодательстве баланс защиты интересов не
владеющего собственника и добросовестного приобретателя соответствующим
конституционным принципам, не сделав исключения для недвижимого имущества.
В то же время, рассматриваемое постановление не поставило точку в данном
вопросе. Во-первых, оно не рассматривало специфику недвижимости, а, во-вторых,
оно не указало, что нормы закона о защите прав добросовестного приобретателя
недвижимости не могут быть изменены.
До тех же пор, пока все принципы титульной системы не будут реализованы
в законодательстве, следует четко понимать, что представляет собой действующая
система регистрации с точки зрения обеспечения реализации цели защиты прав
участников оборота недвижимости.
В то же время представляется необходимым сформулировать в
законодательстве основные принципы титульной системы, указав срок введения их
в действие. Целью такого закрепления было бы, с одной стороны, четкое
определение правового значения государственной регистрации, как для
правообладателей, так и для третьих лиц, а, с другой стороны, было бы гарантией