зарегистрировать переход этого права, его ограничение (обременение) или сделку
в отношении объекта, права на который уже возникли до введения Закона в
действие.
Анализ приведенных норм приводит, по крайней мере, к двум выводам:
191
1. Нецелесообразность деления регистрации на обязательную и
необязательную в связи с отсутствием критерия такого деления.
2. Необходимость принятия единого критерия для определения правовых
последствий регистрации в историческом аспекте. При этом в качестве такого
критерия должен быть принят момент возникновения соответствующего права, а
не время составления правоустанавливающих документов. С учетом этих выводов
следовало бы исключить из Закона пункт 2 статьи 4.
Если для определения правовых последствий регистрации использовать
единый критерий - момент возникновения соответствующего права, то главным
становится вопрос о том, как установить этот момент. Именно этот вопрос является
основным при исследовании второго аспекта проблемы значения регистрации.
Ответ на данный вопрос лежит в гражданском законодательстве.
Статья 8 ГК РФ в п. 1 устанавливает девять оснований возникновения
гражданских прав и обязанностей. В п. 2 этой статьи содержится правило, согласно
которому "права на имущество, подлежащие регистрации, возникают с момента
регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом".
Означает ли это, что вещное право на недвижимое имущество по всем
вышеуказанным основаниям возникает с момента регистрации? Представляется,
что это не так. Не случайно в п. 2 ст. 8 ГК РФ имеется оговорка: "если иное не
установлено законом".
Наиболее распространенным основанием приобретения прав на недвижимое
имущество являются договоры или иные сделки (п.п. 1 абз. 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ).
Вопрос о регистрации сделок будет рассмотрен в параграфе, посвященном
объектам регистрации1. Здесь же рассмотрим сделки отчуждения как основание
возникновения вещных прав на недвижимость.
В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ "в случаях, когда отчуждение имущества
подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя
возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом". Из
1 См. § 3.3.
192
этого можно сделать вывод, что момент возникновения права на недвижимое
имущество связан с государственной регистрацией во всех случаях, когда
отчуждение подлежит такой регистрации, однако из этого правила законом могут
быть сделаны исключения.
Для уяснения смысла этой нормы нужно определиться по двум вопросам:
а) что законодатель понимает под "отчуждением" и 6) каков перечень
случаев, когда отчуждение подлежит государственной регистрации.
Решение первого вопроса далеко не является однозначным. Отчуждение
можно было бы определить как действие или процесс, в результате которого
происходит смена собственника имущества.
Рассматривая в кассационном порядке дело об обжаловании отказа
Городского бюро регистрации прав на недвижимость Санкт-Петербурга, Судебная
коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в своем определении указала,
что "понятия "отчуждения недвижимости" и "переход права собственности на