Однако, на практике дело обстояло несколько иначе. Описывая эту
ситуацию, В.А. Петрушкин писал, что "судебно-арбитражная практика испытывала
затруднения в правовой оценке существующего порядка государственной
регистрации сделок с недвижимостью, в связи с чем Пленум ВАС РФ в своем
постановлении рекомендовал судам исходить из того, что право собственности
покупателя возникает с момента внесения платежа в соответствии с условиями
заключенного договора купли-продажи"2. Отсутствие до 1998 г. порядка
регистрации прав на недвижимость, установленного федеральным
законодательством, сделало норму о значении регистрации при приватизации
фактически недействующей. Во всяком случае, именно так высказался об этом
Пленум Высшего Арбитражного Суда в постановлении № 32 от 2 декабря 1993 г.
"О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением
законодательства о приватизации государственных и муниципальных
1 Федеральный закон от 03.07.1991 № 1531-1.
2 Петрушкин В.А. Договор купли-продажи недвижимости с участием организаций и
индивидуальных предпринимателей: Проблемы теории и судебно-арбитражной практики:
Автореф. дис. … канд. юрид. наук. - Казань, 2001. - С. 23.
198
предприятий". В п. 16 этого постановления говорится: "До принятия
законодательства, устанавливающего порядок регистрации таких договоров купли-
продажи, арбитражным судам следует исходить из того, что право собственности у
покупателя возникает с момента внесения платежа в соответствии с условиями
заключенного договора купли-продажи. Неосуществление регистрации такого
договора не является основанием для признания его недействительным"1. В
соответствии с данным разъяснением ВАС РФ вплоть до 31 января 1998 г.
возникновение права собственности на недвижимость при ее приватизации было
связано с моментом внесения платежа за приобретаемое в порядке приватизации
имущество, а с 31 января 1998 г. моментом возникновения права на
приватизированное имущество является момент государственной регистрации
соответствующего договора2.
Таким образом, мы видим различный подход к недвижимости жилого и
нежилого назначения. Если при приватизации жилой недвижимости момент
возникновения права независимо от принятия федерального законодательства о
регистрации всегда связан с моментом регистрации, то в отношении объектов
иного назначения регистрация права признается правообразующим фактором лишь
с момента введения в действие Закона о регистрации. Объяснение же такому
положению можно найти лишь в несовершенстве и длительном создании в России
системы регистрации прав на недвижимость. На момент принятия законов о
приватизации существовала лишь регистрация прав на жилые объекты в системе
БТИ. Что же касается перехода к регистрации прав на нежилые здания и
сооружения, то этот переход происходил крайне неравномерно в различных
регионах. Высший Арбитражный Суд счел возможным дать такое разъяснение,
поскольку иной подход означал бы поставить момент возникновения прав при
приватизации в зависимость от того, когда в каждом конкретном регионе
фактически начала осуществляться регистрация прав на нежилую недвижимость.
1 Вестник ВАС РФ. - 1994. - № 2.
2 См. Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: Правовое регулирование и
судебно-арбитражная практика. - С. 105-109.
199