необходимо будет в процессе распоряжения этим имуществом обратиться за
государственной регистрацией, то такая регистрация может быть произведена
лишь после того, как уже возникшее право будет зарегистрировано в порядке,
установленном Законом о регистрации.
Наличие такого положения в Законе вполне объяснимо. С одной стороны,
оно диктуется чисто техническими соображениями. Построение Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество таково, что невозможно
заполнить разделы об обременении, не заполнив предварительно раздел о самом
вещном праве, которое обременяется. С другой стороны, необходимость
регистрации ранее возникшего права может быть продиктована задачей проверки в
процессе этой регистрации действительности самого этого права.
В целях более последовательного осуществления принципа внесения в
российской системе регистрации представляется целесообразным вообще
исключить возможность распоряжения имуществом, право на которое возникло,
без предварительной регистрации этого права в порядке установленном
действующим законодательством. Возможность одновременной регистрации как
ранее возникшего права так и его перехода или обременения, что предусматривает
ныне действующая редакция п. 2 ст. 6 Закона о регистрации, только внешне
упрощает и ускоряет оборот недвижимого имущества. На самом же деле
приобретатель (арендатор, залогодержатель) имущества ставится в положение,
когда полной уверенности в наличии права у своего контрагента он достигает не до
совершения сделки, а в момент ее регистрации.
С учетом изложенного выше предлагается в законе предусмотреть только
два варианта правового значения государственной регистрации для всего
многообразия случаев возникновения прав на недвижимость:
1. Регистрация - условие возникновения права: право без регистрации не
считается возникшим.
205
2. Регистрация - условие распоряжения правом: право существует без
регистрации, но для того, чтобы осуществить распоряжение этим правом,
существующее право необходимо зарегистрировать.
С целью реализации приведенных положений п. 2 ст. 6 Закона о регистрации
следует изложить в следующей редакции: "Переход права, совершение сделки,
ограничение (обременение) и иное распоряжение ранее возникшим правом в
отношении объекта недвижимого имущества требует предварительной
государственной регистрации этого права". Аналогичную формулировку можно
было бы внести в абзац 3 п. 2 ст. 13 Закона о регистрации.
В связи с изложенным, вызывают возражения предложения об "абсолютной"
унификации правового значения государственной регистрации. Так, например, О.Б.
Круглова считает, что "необходимо четко закрепить, что государственная
регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит
правоустанавливающий характер путем внесения соответствующих изменений в
Гражданский кодекс и Закон о государственной регистрации прав"1. При
реализации этого предложения непонятно, как быть с правами, возникающими на
основании универсального правопреемства и судебных решений, его внедрение
потребовало пересмотра многих положений гражданского законодательства,
которые, по нашему мнению, в таком пересмотре не нуждаются.
3.2. Государственная регистрация прав на недвижимость и
добросовестное приобретение имущества