нельзя специально не остановиться на его значении для добросовестного
приобретателя недвижимости. Ранее мы уже обращались к проблеме
добросовестного приобретателя имущества в связи с рассмотрением вопроса о
1 Круглова О.Б. Правовое регулирование договора аренды нежилых зданий, сооружений в
предпринимательской сфере: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. - Самара, 2002. - С. 8.
206
системе регистрации прав на недвижимость. При этом высказывалась точка
зрения о том, что защита прав добросовестного приобретателя недвижимости
должна носить абсолютный характер. Только при этих условиях система
регистрации будет иметь завершенной и последовательной1.
Обращаясь к вопросу о добросовестном приобретении, К.И.Скловский
пишет: "Проблема имеет три возможных крайних решения: возложить все риски,
связанные с возможной ошибкой, на собственника, возложить все риски на
покупателя и, наконец, устранить все риски, сделав с помощью системы
регистрации и учета все права явными и проверяемыми"2. Однако, если первые
два решения действительно можно назвать крайними, то последнее скорее следует
назвать оптимальным, но требующим для своей реализации определенных
исторических и экономических условий.
На необходимость усиления защиты добросовестного приобретателя
недвижимости обращали внимание многие исследователи. В Концепции, в
частности, содержится положение, согласно которому добросовестный
приобретатель недвижимого имущества, у которого это имущество не может быть
истребовано его собственником, приобретает право на это имущество3. Это
предложение нашло реализацию в законе путем внесения изменений в п. 2 ст. 223
ГК РФ4. Согласно абзацу второму этого пункта "недвижимое имущество
признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302)
на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением
предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник
вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя".
Эта позиция была подвергнута сомнению со стороны К.А. Скловского,
который обратил внимание на следующее обстоятельство: "Если добросовестный
приобретатель стал собственником вещи в момент ее приобретения независимо от
1 См. § 2.4.
2 Скловский К.И. Указ. соч. - С. 99.
3 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. - С. 67.
4 Федеральный закон от 30.12.2004 N 217-ФЗ.
207
наличия права на отчуждение у продавца, то виндикация к нему уже невозможна,
так как он более не владелец, а собственник. Следовательно, наличие в
законодательстве нормы об ограничении виндикации в пользу добросовестного
приобретателя не подтверждает, а скорее опровергает допущение, что этот
же приобретатель уже стал собственником"1.
Э.М. Эрделевский считает, что "с позиций российского законодательства
виндикационный иск в качестве способа защиты нарушенного правомочия
владения может быть предъявлен лишь в отношении движимой вещи. Только
владения движимой вещью можно лишиться в точном смысле слова, только ее
можно истребовать у незаконного владельца в порядке ст. 301 ГК РФ". На этом
основании он приходит к выводу о том, что "в отношении недвижимого
имущества оказывается неприменимым абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ"2.