государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
(далее "Закон о регистрации") зафиксировано, что "государственная регистрация
прав на недвижимое имущество и сделок с ним (…) - юридический акт признания
и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения),
перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с
Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством
существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на
недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке".
Таким образом, с одной стороны, государственная регистрация это акт
признания права государством и единственное доказательство существования
этого права, но, с другой стороны, право после государственной регистрации не
является незыблемым, поскольку может быть оспорено. Следовательно, закон
признает возможность регистрации прав, которые в действительности не
существуют. Из такого положения должен следовать вывод о том, что факт
государственной регистрации не означает, что лицо, право которого
зарегистрировано, во всяком случае, имеет право на отчуждение недвижимого
имущества. Это право у него существует лишь постольку, поскольку
действительным является основание регистрации (сделка, правомерное создание
нового объекта, приобретение по наследству и пр.).
Если признать, что наличие регистрации всегда означает право на
отчуждение, то рассмотрение вопроса о субъективном отношении приобретателя
к этому обстоятельству теряет смысл, т. к. вопрос о добросовестном
приобретателе может ставиться только тогда, когда есть незаконное отчуждение.
Теперь необходимо определить, какое значение имеет факт регистрации прав
на объект за лицом, производящим отчуждение, для выяснения вопроса о знании
приобретателем об отсутствии права на отчуждение? Может ли
приобретатель, ссылаясь на регистрацию права отчуждающего имущество лица,
210
во всяком случае утверждать, что он не знал об отсутствии у последнего права на
отчуждение? Представляется, что ответ на этот вопрос должен быть
отрицательным.
Во-первых, и свидетельство о государственной регистрации, и выписка из
ЕГРП могут содержать информацию о том, что зарегистрированное право
оспорено. В соответствии Постановлением Пленума Высшего Арбитражного
суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения
споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (п. 24)
"покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем, если к
моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества
имелись притязания третьих лиц, о которых покупателю было известно, и если эти
притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными".
Абзац 2 п. 1 ст. 7 Закона о регистрации содержит указание о том, что
"выписки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в
установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости,
зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав,
сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и
заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта
недвижимости". Абзац 7 п. 6 ст. 12 Закона о регистрации предписывает "при
заявлении о государственной регистрации права, ограничения (обременения)