государственного реестра прав вносить запись о данном заявлении, которая
указывает на существование правопритязания в отношении данного объекта". И,
наконец, п. 2 ст. 28 этого закона содержит положение о том, что "в случаях, если
права на объект недвижимого имущества оспариваются в судебном порядке,
государственный регистратор в графу "Особые отметки" вносит запись о том, что
в отношении данных прав заявлено право требования со стороны конкретного
лица".
211
Таким образом обеспечивается получение информации, обладание которой
может исключить добросовестность приобретения.
Во-вторых, об отсутствии права на отчуждение приобретатель может знать и
из других источников, и это знание может быть доказано в суде, несмотря на то,
что в ЕГРП отсутствуют какие-либо сведения о споре в отношении объекта.
Трудность доказывания этого знания очевидна, однако необходимо различать
вопрос о доказанности и вопрос о правовом значении данного обстоятельства в
том случае, если оно доказано. Так, например, не исключен случай, когда
приобретателем объекта будет, например, физическое лицо, которое подписало от
имени юридического лица незаконную сделку по отчуждению имущества,
приобретателем по которой выступал его нынешний контрагент. В таком случае
приобретатель не сможет доказать, что он не знал о незаконности сделки, а,
следовательно, и об отсутствии у ее нынешнего "собственника" права на
отчуждение. А.М. Эрделевский отмечает, что "нахождение недвижимого
имущества во владении отчуждателя (насколько можно говорить о владении
недвижимостью) служит дополнительным обстоятельством, убеждающим
приобретателя в наличии у продавца правомочий на отчуждение имущества"1.
Соответственно, наличие информации о лишении отчуждателя владения
исключает признание приобретателя добросовестным.
Но, допустим, нет никаких доказательств того, что приобретатель знал об
отсутствии у другой стороны права на отчуждение имущества. С учетом
определения добросовестного приобретателя установления этого факта
недостаточно. Необходимо доказать, что приобретатель не только фактически не
знал, но и не мог знать об отсутствии права на отчуждение недвижимого
имущества. Поэтому, применительно к регистрации прав на недвижимость,
вопрос может быть сформулирован следующим образом. Является ли отсутствие
в ЕГРП данных об оспаривании зарегистрированного права достаточным для
1 Эрделевский А. Об истребовании имущества у добросовестного приобретателя //
Хозяйство и право. - 2005. № 5. - С. 9.
212
установления того, что приобретатель не мог знать об отсутствии у лица, чье
право зарегистрировано, права на отчуждение объекта?
Рассматривая вопрос о значении регистрации права на объект недвижимости
для определения добросовестности, авторы Концепции предлагают следующий
подход: "доказывание добросовестным приобретателем "добросовестности" при
приобретении недвижимого имущества, истребуемого собственником по
виндикационному иску, либо доказывание собственником "недобросовестности"
приобретателя осуществляется прежде всего (выделено мной – В.А.) посредством
доказательства обращения или, напротив, необращения к ЕГРП за сведениями о
собственнике недвижимости"1. Приведенное положение не вызывает возражений,
т. к. в нем присутствуют слова "прежде всего". А это может значить, что