должен быть признан не только единый реестр, но и правоустанавливающие
документы, на основании которых была произведена государственная
регистрация.
Можно привести достаточно показательный пример. В ЕГРП существовала
запись о праве собственности акционерного общества "Х" на объект
недвижимости. В свидетельстве о регистрации и выписке из ЕГРП в качестве
основания для регистрации был указан договор дарения, заключенный между
этим лицом и прежним собственником - обществом с ограниченной
ответственностью "Y". Мог ли в этом случае приобретатель объекта ссылаться на
факт регистрации в обоснование своей добросовестности? Очевидно, нет,
поскольку он должен был знать о том, что сделка, на основании которой
произведена регистрация, ничтожна, поскольку прямо запрещена законом (ст. 575
ГК РФ – запрещение дарения между коммерческими организациями)1.
Таким образом, приобретатель недвижимого имущества должен
признаваться добросовестным во всяком случае, когда он не знал об отсутствии у
лица, отчуждающего это имущество, права на отчуждение, и не мог об этом знать:
а) из данных ЕГРП и б) из правоустанавливающих документов, на основании
которых была произведена государственная регистрация права лица,
производящего отчуждение.
Итак, мы определили, что приобретатель имущества добросовестный. Но это
не исключает предъявление к нему (в соответствии с действующим
законодательством и практикой его применения) виндикационного иска. От
добросовестности приобретателя зависит возможность удовлетворения такого
1 В связи с этим представляется необоснованным учет судами степени правовой
грамотности лица для обоснования добросовестности приобретения. В условиях
доступности правовой помощи, по нашему мнению, должно действовать положение об
абсолютной правовой грамотности лица при определении возможности знать об
обстоятельствах, лишающих лицо, отчуждающее имущество, права на его отчуждение.
215
иска. В соответствии со ст. 302 ГК РФ виндикационный иск к добросовестному
приобретателю может быть удовлетворен, если: а) имущество приобретено
безвозмездно, б) "имущество утеряно собственником или лицом, которому
имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или
другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли". При этом
никаких исключений для случаев, когда право добросовестного приобретателя
зарегистрировано, законом не предусмотрено. Более того, абзац второй п. 2 ст. 223
ГК РФ прямо указывает на то, что недвижимое имущество признается
принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с
момента государственной регистрации лишь в том случае, если оно не может быть
истребовано.
Остается вопрос, какое правовое значение имеет государственная
регистрация права на объект недвижимости, когда этот объект подлежит
истребованию из владения добросовестного приобретателя? Из предшествующих
рассуждений очевидно, что признать такое лицо собственником объекта нельзя.
Однако регистрация его права существует, представляя акт признания его права
государством и единственное доказательство его существования (ст. 2 Закона о
регистрации). Авторы Концепции в таком случае предлагают оспаривать право
добросовестного приобретателя либо в рамках предъявленного виндикационного
иска, либо до его предъявления1.