является регистрирующий орган.
В качестве примера, помимо прав членов семьи собственника жилого
помещения, можно привести права нанимателя жилого помещения. Возникающее
1 Пискунова М.Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы
государственной регистрации // Государственная регистрация прав на недвижимость:
теория и практика. - С. 322-323.
221
из договора жилищного найма право пользования жилым помещением,
безусловно, является обременением (ограничением прав собственника) объекта
недвижимости на период действия договора. Вместе с тем, закон не включает ни
договор найма, ни права нанимателя по договору к числу подлежащих
регистрации. Вряд ли, однако, есть разумные основания для того, чтобы лишить
нанимателя возможности зарегистрировать свои права по договору. То же самое
можно сказать и в отношении права безвозмездного пользования по договору
ссуды ( ст. 689 ГК РФ).
Поэтому представляется необходимым в законодательстве выделить
четко права и ограничения прав, подлежащие регистрации и возникающие с
момента регистрации, но при этом указать, что все иные права на объекты
недвижимости и их ограничения могут быть зарегистрированы по желанию
правообладателя, однако признаются существующими независимо от
регистрации 1.
В пункте 1 ст. 131 ГК РФ говорится о том, что регистрации подлежат
вещные права, их ограничения, возникновение, переход и прекращение. В связи с
этим возникает вопрос: в каком соотношении с точки зрения объекта регистрации
находятся вышеперечисленные понятия и как это соотношение должно отражаться
на процедуре регистрации.
Начнем с понятия "вещное право". В данном контексте этот термин означает
статическое состояние, характеризующее абсолютное правоотношение между
собственником и неопределенным кругом лиц по поводу объекта недвижимости2.
Применительно к случаям, когда право возникает с момента регистрации, лицо,
являющееся его потенциальным обладателем, будет таковым лишь постольку,
поскольку это право зарегистрировано.
Но закон говорит о том, что регистрации подлежат также возникновение,
переход и прекращение права. Можно ли говорить о том, что эти события
1 Об этом см. также § 5.4.
2 См. Гражданское право, Том 1 / отв. ред. Е.А.Суханов. - М., 2000. - С. 102.
222
являются самостоятельным объектом регистрации? Вопрос этот нельзя отнести к
простым и имеющим однозначный ответ.
Возьмем возникновение права собственности. Вполне очевидным является
то, что нельзя зарегистрировать возникновение права собственности, не
зарегистрировав одновременно само это право за определенным субъектом.
Значит, регистрация возникновения права всегда будет связано с регистрацией
самого этого права. Таким образом, по нашему мнению одновременное указание в
ст. 131 ГК РФ и самого вещного права, и его возникновения как самостоятельных
объектов регистрации лишено юридического смысла.
Теперь рассмотрим понятие перехода права собственности. Следует
отметить, что вопрос о регистрации перехода права собственности стоит не только
в ст. 131 ГК РФ, но и в нормах части второй ГК РФ о договоре купли-продажи