"запись об иных вещных правах".
Подводя промежуточный итог сказанному, полагаем, что ст. 131 ГК РФ
нуждается в уточнении, и ее начало могло бы быть изложено в следующей
редакции:
1. Государственной регистрации подлежит право собственности и иные
вещные права (их возникновение, изменение и прекращение), а также обременения
(ограничения) этих прав.
2. Права и их обременения (ограничения) подлежат государственной
регистрации в случаях, предусмотренных настоящим кодексом и иными законами.
Иные права на недвижимое имущество и их ограничения регистрируются
по желанию правообладателей в порядке, установленном законом".
Следующий вопрос, который подлежит рассмотрению в рамках проблемы
объекта регистрации, - соотношение регистрации прав на недвижимое имущество и
регистрации сделок с ним.
Прежде, чем перейти к непосредственному рассмотрению этого вопроса,
который без преувеличения является более, чем запутанным, как в теории, так и в
228
правоприменительной практике, нужно оговориться, что к этой проблеме
возможны, по крайней мере, три подхода. Регистрация сделок может
рассматриваться: 1) с точки зрения выяснения действительного смысла
действующего законодательства; 2) с точки зрения оценки реализации этого
законодательства в правоприменительной практике и отдельных подзаконных
актах; 3) с точки зрения определения путей реформирования законодательства в
данной сфере.
Начнем с первого аспекта. Статья 131 ГК РФ в п.п. 1, 2 говорит о
регистрации прав на недвижимость, но о регистрации сделок говорится в п. 3-6 этой
статьи. В ст. 164 ГК РФ установлена обязательная государственная регистрация
сделок с недвижимым имуществом, а ст. 165 ГК РФ указывает, что несоблюдение
требования о государственной влечет ничтожность сделки. Закон называется "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в
нем постоянно говорится как о регистрации прав, так и регистрации сделок.
Учитывая эти положения, вряд ли есть основания сомневаться в том, что
сделка с недвижимостью является объектом регистрации. Однако данный вопрос
является простым лишь на первый взгляд. Он становится весьма сложным и
запутанным, как только начинает рассматриваться применительно к процедуре
государственной регистрации.
Обратимся к нормам ГК о регистрации сделок с недвижимым имуществом.
Статья 164 ГК РФ говорит о том, что "сделки с землей и другим недвижимым
имуществом подлежат государственной регистрации, в случаях и порядке,
предусмотренных ст. 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации". Таким
образом, в части случаев, когда сделки с недвижимым имуществом подлежат
регистрации, ст. 164 отсылает к ст. 131 ГК, а в части порядка регистрации к закону
о регистрации (поскольку в нем нет норм о видах сделок, подлежащих
регистрации).
Следует заметить, что отсылка к ст. 131 ГК РФ отнюдь не добавляет ясности
в вопросе о том, какие же сделки с недвижимостью подлежат государственной
229
регистрации. Пункт 1 этой статьи говорит о том, что регистрации подлежат вещные
права, их возникновение, переход и прекращение, дает перечень этих прав, а также