другими законами. Таким образом, в этой статье вообще не говорится ничего о
регистрации собственно сделок. При этих обстоятельствах, если бы не было второй
части ГК, то можно было бы сделать вывод, что регистрации подлежат все сделки,
влекущие возникновение, переход, прекращение и ограничение вещных прав на
недвижимое имущество, т. е. практически все сделки с недвижимостью.
Однако анализ норм второй части ГК не позволяет прийти к такому выводу.
Если бы законодатель имел в виду именно такой подход, то не было бы никакого
смысла во второй части при регламентации отдельных видов сделок с
недвижимостью вновь возвращаться к вопросу об их регистрации, используя при
этом различные формулировки. Так, в отношении сделок дарения (ст. 574), ренты
(ст. 584) указывается, что соответствующие договоры подлежат государственной
регистрации; в отношении договора купли-продажи жилого дома или квартиры (ст.
558) и купли-продажи предприятия (ст. 560) указывается, что соответствующий
договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с
момента такой регистрации; общее правило о договоре купли-продажи
недвижимости (исключениями из которого являются договоры в отношении
квартир, жилых домов и предприятий) состоит в том, что регистрации подлежит
переход права собственности на недвижимое имущество (ст. 551).
Таким образом, если бы не было первой части ГК, то можно было бы сделать
однозначный вывод о том, что в случаях, предусмотренных статьями 558, 560 ГК
РФ, от наличия или отсутствия регистрации зависит признание или непризнание
заключенным самого договора, в случаях, предусмотренных статьями 574, 584 -
действительность сделки, в случае же купли-продажи недвижимого имущества
нежилого назначения сделка заключена и действительна с момента придания ей
надлежащей формы, а с моментом регистрации связывается момент перехода
права.
230
Однако ряд норм первой части ГК мешает столь однозначному подходу. О
содержании ст. 131 ГК уже говорилось. Но кроме этой статьи, в первой части ГК
существует еще одна норма, которая в общем плане определяет последствия
государственной регистрации - п. 3 ст. 433 ГК РФ. Здесь говорится о том, что
"договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с
момента его регистрации, если иное не установлено законом". Вполне логичным
при такой формулировке становится вывод о том, что во всяком случае, когда закон
указывает на то, что договор подлежит регистрации, этот договор считается
заключенным только в момент регистрации. Однако, как мы видим, во второй
части ГК законодатель применительно к некоторым сделкам специально дублирует
это правило, а в отношении других ограничивается упоминанием о том, что они
подлежат регистрации.
Судебная практика в данном случае, пошла по пути истолкования этих
различий как критерия для применения положения п. 3 ст. 433 ГК РФ, сделав
вывод о том, что отсутствие регистрации влечет незаключенность договора только
в случаях, специально оговоренных в законе. Нетрудно заметить, что такой вывод
находится в противоречии с содержанием п. 3 ст. 433 ГК РФ, правило которого
должно применяться, если закон не содержит иного правила, т. е. иное правило
должно быть четко сформулировано в законе. Поэтому представляется
целесообразным привести в этой части нормы первой и второй частей ГК в
соответствие друг с другом. Пункт 3 ст. 433 ГК РФ при этом можно было бы
изложить в следующей редакции: "Договор, подлежащий государственной