установленных второй частью настоящего кодекса". Такое изменение привело
бы в соответствие закон с установившейся практикой его применения. Вместе с
тем закон в этой части, по нашему мнению, нуждается в более глубокой
переработке, о чем будет сказано ниже.
Уже беглый анализ гражданского законодательства в части правового
значения регистрации при совершении сделок с недвижимостью оставляет
231
впечатление сложности и противоречивости регулирования в рамках одного
кодекса. В зависимости от вида сделки регистрация выступает в одних случаях
условием признания договора заключенным, в других - условием действительности
сделки, а в-третьих - условием возникновения права.
Следует задуматься о том, в чем смысл такой сложной градации правовых
последствий регистрации различных видов сделок с недвижимостью.
Сложившаяся ситуация представляется нам отнюдь не достоинством
действующего законодательства, а, скорее, его существенным недостатком. Трудно
найти рациональное объяснение тому, что договор купли-продажи жилой
недвижимости до регистрации не заключен, а заключенность и действительность
такого же договора в отношении нежилого помещения вообще не зависит от
регистрации. Думается, что социальная значимость объекта недвижимости вряд ли
может быть основанием для столь различного подхода к регламентации его
заключения и регистрации договора по поводу этого объекта.
По нашему мнению, было бы правильно в соответствии со ст. 432 ГК РФ
любой договор признавать заключенным с момента достижения сторонами
соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой форме, а с
несоблюдением требования о регистрации связывать его ничтожность.
Между тем очевиден один из корней отмеченного противоречия. Он состоит
в исключении из законодательства требования о нотариальной форме договоров по
поводу объектов недвижимости. Концепция ныне действующего ГК состоит в том,
что все (за небольшим исключением) договоры об отчуждении недвижимости
должны заключаться в простой письменной форме, но обязательно должны быть
зарегистрированы. Если в соответствии с ранее действовавшим законодательством
договор должен был быть и нотариально удостоверен и зарегистрирован (это было
предусмотрено только в отношении жилой недвижимости, но на момент принятия
кодекса это был единственный вид недвижимости, находившейся в обороте), то
теперь типична ситуация, когда единственным "третьим лицом", участвующим в
процессе заключения договора, становится регистрирующий орган. Если до
232
издания действующего ГК, несмотря на отнесение регистрации к форме договора, и
теория, и судебная практика исходили из того, что право собственности на жилой
дом возникает из двух юридических фактов - заключения договора при
нотариальном удостоверении волеизъявления сторон и государственной его
регистрации, то теперь гражданское законодательство, устраняя нотариат из
процесса заключения сделки, объективно возлагает функцию удостоверения
волеизъявления сторон на регистрирующий орган, соединяя, таким образом,
момент регистрации и заключения договора.
Вопрос о целесообразности такого решения даже при существовании
адекватной системы регистрации весьма спорен. Однако существующую сегодня
систему регистрации прав нельзя считать в достаточной степени обеспечивающей
выполнение функций, ранее выполняемых нотариатом ни по фактическому