пишут и многие другие авторы2. За отмену регистрации сделок высказались 68
процентов опрошенных работников регистрирующих органов и 93 процента
работников фирм, оказывающих услуги на рынке недвижимости.
С этим предложением можно было бы полностью солидаризироваться, но
только с одной оговоркой, касающейся таких сделок отчуждения, которые
непосредственно не влекут перехода прав на недвижимость. Речь здесь прежде всего
идет о сделках, заключенных под отлагательным условием, которое, например,
связывает переход права на объект недвижимости с полной выплатой покупной
цены. По мнению автора, такие, и только такие сделки должны подлежать
самостоятельной регистрации в качестве обременения вещного права продавца на
объект. Необходимость регистрации этих сделок вызывается требованием защиты
прав как приобретателя, так и третьих лиц, поскольку запись о данной сделке в
реестре будет препятствовать недобросовестному продавцу в заключении иных
сделок по поводу объекта и предупреждать споры, которые неизбежно будут
возникать в этом случае.
В то же время нельзя не отметить, что в последнее время появились работы,
авторы которых выступают за сохранение регистрации сделок. Так, В.А. Микрюков
полагает, что "упразднение системы регистрации сделок уничтожит возможность
учитывать и делать доступными для всех любые изменения в статусе недвижимого
имущества"3, а Е.М. Тужилова-Орданская считает, что "на сегодняшний день нет
объективных условий для внесения изменений в действующее гражданское
1 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С.82.
2 См. например, Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое
имущество // Государство и право. - 1998. - № 8. - С. 94-96; Кузьмина И.Д. Указ. соч. - С.
30-31; Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним. - С. 167; Сусликов В.Н. Система рыночных правоотношений
недвижимости в России. - М., 2006. - С. 208 и др.
3 Микрюков В.А., Ограничения и обременения гражданских прав. - М., 2007. - С. 157.
235
законодательство относительно исключения государственной регистрации сделок.
Более того, следует признать целесообразным государственную регистрацию всех
сделок с недвижимостью, переход права по которым подлежит государственной
регистрации"1.
Пока продолжается дискуссия и в закон не внесены необходимые изменения,
следует определить порядок применения действующего закона о регистрации
вещных прав и сделок, на основании которых эти права возникают.
Во-первых, возникает вопрос и соотношении регистрации права и
порождающей его сделки. В соответствии со ст. 153 ГК РФ "сделками признаются
действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение,
или прекращение гражданских прав и обязанностей", а п. 1 ст. 8 ГК РФ называет
договоры и иные сделки в качестве одного из оснований возникновения
гражданских прав. С одной стороны, сделка - одно из оснований возникновения
права на недвижимость, подлежащего регистрации, с другой стороны, она в
определенных случаях сама должна быть зарегистрирована, поскольку без
регистрации является ничтожной (или незаключенной), а значит, не может
породить соответствующего права.
Означает ли это, что во всех случаях совершения подлежащих регистрации
сделок, влекущих установление, изменение, или прекращение прав на
недвижимость, должна быть сначала зарегистрирована данная сделка, а затем -