регистрации, вести отдельный реестр сделок и отдельный реестр прав?
Такой вывод, по нашему мнению, был бы неверным. Введение отдельной
регистрации сделок, порождающих вещные права и самих этих прав, привело бы к
искусственному расчленению единого по сути юридического факта. Нельзя
зарегистрировать сделку, влекущую возникновение права на объект, и не
зарегистрировать само это право. Не может существовать и абстрактное
1 Тужилова-Орданская Е.М., Проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском
праве России. - М., 2007. - С. 375.
236
волеизъявление на регистрацию такой сделки при отсутствии желания
зарегистрировать те гражданские права, которые порождает эта сделка, поскольку
цель установления, изменения и прекращения гражданских прав является
необходимым элементом любой сделки.
Поэтому в том случае, когда речь идет о сделке, которая непосредственно
влечет установление, изменение или прекращение вещных прав, момент
регистрации этой сделки должен совпадать с моментом регистрации
соответствующего права. В таком случае основным объектом регистрации должно
считаться соответствующее право (оно является целью, а сделка - средством),
сделка же регистрируется как основание возникновения этого права.
С точки зрения ведения реестра, данное положение означает необходимость
внесения в реестр вещных прав записи о регистрации соответствующего права и
отражение породившей его сделки в качестве основания его возникновения. Именно
такой подход, по нашему мнению, устанавливают Правила ведения ЕГРП, которые
предусматривают внесение записи о сделке в графу "Документы-основания". Пункт
19 Правил указывает, что в графе "Документы-основания" перечисляются основные
реквизиты тех правоустанавливающих документов, на основании которых принято
решение о государственной регистрации прав. Именно к таким документам
относятся, безусловно, и документы, отражающие содержание соответствующих
сделок. При этом внесение записи о сделке в данную графу для любой сделки
означает и ее регистрацию. Независимо от того, подлежит такая сделка по закону
регистрации или нет, внесение какой-либо иной записи о ней в реестр не требуется.
Отражение же сделок отчуждения, непосредственно влекущих переход права
собственности, в реестре обременений было бы абсолютно неправильным. Между
тем с 1998 по 2003 г., в Правилах ведения ЕГРП1 запись о сделке находилась только
в разделе "обременения". Данная практика фактически искажала действительное
положение дел, поскольку одновременно с зарегистрированным вещным правом
1 Постановление Правительства РФ от 18.02.1998, № 219 "Об утверждении Правил
ведения Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (СЗ РФ. - 1998.
- № 8. - Ст. 963).
237
помещала в реестр в качестве обременения сделку, на основании которой это право
возникло. Запись о прекращении такого "обременения" вносилась в реестр только
после перехода вещного права к новому правообладателю1. При такой ситуации в
выписках из ЕГРП и свидетельствах о регистрации данная сделка должна
указываться в графе "обременения", однако это не происходило, так как абсурдность
такого указания была вполне очевидна.
К сожалению, вместо того, чтобы логику структуры реестра перенести на
порядок проведения регистрации прав и сделок, в Правила были внесены
изменения, в результате которых подраздел II стал называться "Запись о праве