сделках об отчуждении объекта недвижимого имущества, и в этом подразделе
появился подраздел II-2 – "Запись о сделке об отчуждении" .2
Внимательно ознакомившись со структурой ЕГРП, мы увидим, что и в
третьем подразделе имеется специальная форма (Приложение 6, подраздел III-IV) -
"Запись о сделке". Для каких же сделок предусмотрена данная форма?
Чтобы разобраться с этим вопросом следует иметь в виду, что, как уже
упоминалось, не все сделки по поводу недвижимого имущества непосредственно
влекут возникновение, изменение или прекращение вещных прав. Например,
сделки, заключенные под отлагательным условием, не влекут перехода права в
момент их заключения и регистрации, этот момент связывается с наступлением в
будущем события, которое может наступить, а может и не наступить. Однако
очевидно, что в силу ст. 164, 165 ГК РФ и такие сделки в случаях, установленных
законом, подлежат государственной регистрации, а, не будучи
зарегистрированными, являются ничтожными, не порождая у сторон прав и
обязанностей. В данном случае создается ситуация, в которой момент заключения
и регистрации сделки и момент, когда возникают основания для регистрации
права, не совпадают.
1 Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и
перехода права собственности на жилые помещения. Приказ Минюста РФ от 06.08.2001.
2 Постановление Правительства РФ от 03.09.2003г. № 546.
238
С точки зрения процесса регистрации это означает, что сначала будет
зарегистрирована сделка, а затем при подтверждении наступления
предусмотренного в ней условия - возникновение, изменение или прекращение
права.
Применительно к сделке, непосредственно порождающей право, мы
пришли к выводу, что ее место в реестре в разделе "Основания". Очевидно, что для
рассматриваемого теперь вида сделок это место не подходит, поскольку они могут
стать основанием возникновения вещного права, а могут и не стать, в зависимости
от наступления или ненаступления предусмотренного в них условия.
Любая сделка, которая в будущем должна повлечь переход права от
нынешнего его обладателя к другой стороне сделки (сделка с отлагательным
условием, договор аренды с правом выкупа и пр.), выступает как обременение
(ограничение) права нынешнего собственника. На период существования этой
сделки собственник ограничен в праве распоряжения объектом, объект может
быть им отчужден, но лишь с переходом его обязательств по сделке к
приобретателю объекта.
С учетом этого обстоятельства, что в реестре обременений должны
регистрироваться все сделки, непосредственно не влекущие перехода права. При
наступлении же условия, с которым связан переход права, сведения об этой сделке,
а также о документе, подтверждающем наступление условия, должны
одновременно с регистрацией права заноситься в графу "Документы - основания".
При этом подлежит регистрации прекращение ранее зарегистрированного
обременения.
Следующий вопрос, который нуждается в предварительном рассмотрении,
независимо от вида сделки отчуждения - вопрос о соотношении сделки, перехода
права и передачи имущества.
Анализ практики регистрирующих органов ряда субъектов федерации
показал, что это соотношение понималось ими следующим образом. Сделка