239
самостоятельной и предварительной регистрации, переход же права регистрируется
на основании документа, подтверждающего фактическую передачу объекта от
прежнего правообладателя к приобретателю. Такое видение создает базу для
"двойной" регистрации - сначала сделки, а затем права. Вопрос о соотношении
сделки, отчуждения и передачи имущества нами уже рассматривался с приведением
судебной практики1. Из проведенного анализа можно сделать вывод о
несоответствии закону такой практики.
Следует отметить, что Министерство юстиции, установив порядок
регистрации купли-продажи жилых помещений, не связало момент регистрации
передачи права с моментом фактической передачи объекта. В то же время Минюст
РФ исходил из того, что по желанию участников сделки договор купли-продажи
жилого помещения может быть зарегистрирован как одновременно с переходом
права, так и с разрывом во времени. Пункт 13 ранее упомянутой Инструкции
гласит: "Если условия договора продажи и выраженное в заявлениях о
государственной регистрации договора продажи желание сторон договора продажи
допускают государственную регистрацию договора продажи и перехода права
одновременно, то документы, необходимые для государственной регистрации
перехода права, могут быть предоставлены одновременно с документами,
необходимыми для регистрации договора продажи".
По мнению автора, данный подход вряд ли можно признать
соответствующим действующему законодательству. Как уже отмечалось, договор
купли-продажи, если в самом договоре не содержатся отлагательные условия,
всегда непосредственно направлен на переход права собственности продавца к
покупателю. Поэтому за указанным исключением нельзя зарегистрировать договор,
не зарегистрировав одновременно переход права собственности. Установление
порядка, при котором стороны, не указав об этом в договоре, могут отнести
регистрацию перехода права на более поздний срок, означает фактически
возможность дополнения договора отлагательным условием в устной форме, что
1 См. § 3.1.
240
противоречит требованию о письменной форме договора купли-продажи
недвижимости.
На практике разрыв между регистрацией договора и перехода права
используется для обеспечения расчетов по договору: переход права не
регистрируется до тех пор, пока покупатель не внес деньги за объект. Таким
образом, между сторонами фактически заключается договор с отлагательным
условием в виде полной оплаты обусловленной договором суммы. Но, если такой
порядок отражен договором, то это и есть договор с отлагательным условием,
который может и должен быть зарегистрирован как обременение прав продавца. Но
если это самим договором не предусмотрено, то у покупателя возникает право
требовать одновременной регистрации и договора и перехода права. При отказе от
их добровольного исполнения продавцом, требования покупателя должны быть
удовлетворены судом в порядке п. 3 ст. 165 ГК РФ.
Предлагая отменить регистрацию сделок, авторы Концепции одновременно
вносят предложение " ввести государственную регистрацию исполнения сделок с
недвижимым имуществом, поскольку именно исполнение консенсуальных сделок
(а не их заключение) является основанием для возникновения, прекращения
ограничения или обременения права собственности и иных вещных прав на