который пишет, что "предметом регистрации является традиция – действия сторон
по передаче имущества, направленные на перенос собственности"2.
Данное предложение в целом возражений не вызывает. Его реализация
приблизит действующую систему регистрации к германскому праву, где в качестве
основания регистрации выступает вещно-правовой договор, в котором отсутствуют
какие-либо положения, кроме фиксации факта передачи недвижимости. В то же
время нужно иметь в виду, что реализация этого предложения потребует
1 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. - С. 82.
2 Скловский К.И. Указ. соч. - С. 227.
241
существенного пересмотра как гражданско-правовых норм, так и норм,
устанавливающих порядок государственной регистрации прав на недвижимость.
Суммируя вышеизложенное, сформулируем ряд выводов, исходных для
понимания объекта регистрации прав на недвижимое имущество.
1. Основным (первичным) объектом регистрации является право
собственности.
2. Регистрации подлежат его возникновение, изменение и прекращение.
3. Регистрация обременений (ограничений) права собственности является
частным случаем регистрации изменения этого права.
4. Регистрация иных (вторичных) вещных прав представляет собой частный
случай регистрации обременений (ограничений) права собственности. Вместе с тем
регистрации подлежит возникновение, изменение и прекращение, а также
обременение (ограничение) самих вторичных вещных прав.
5. Сделки подлежат регистрации в качестве оснований возникновения,
изменения или прекращения вещных прав, либо оснований возникновения,
изменения или прекращения обременений (ограничений) этих прав. Сделка
отчуждения с отлагательным условием сама подлежит регистрации как
обременение соответствующего вещного права.
3.4. Понятия ограничения и обременения в отношении недвижимого
имущества
Ограничение и обременение названы в законе в качестве объектов
регистрации. Эти понятия нуждаются в отдельном рассмотрении по ряду причин.
Во-первых, в законе отсутствуют определения указанных понятий. Во-вторых, в
теории отсутствует единство взглядов на то, что понимается под ограничениями и
обременениями вещных прав. В-третьих, будучи объектами регистрации,
ограничения и обременения должны быть рассмотрены именно в этом качестве,
242
поскольку указанные понятия применительно к регистрации прав на недвижимость
(как объекты регистрации) могут иметь специфическое содержание.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат
ограничения вещных прав на недвижимое имущество. В то же время Закон о
регистрации говорит о регистрации ограничений (обременений). Оба этих понятия
во всех статьях Закона используются только вместе, как синонимы. О том, что
Закон о регистрации рассматривает данные понятия как равнозначные,
свидетельствует и определение, содержащееся в первой статье Закона. Согласно
этому определению, "ограничения (обременения) - наличие установленных законом
или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий,
запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права
собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого