выгодах имущества устанавливается в пользу всех без изъятия; оно есть частное,
когда участие устанавливается единственно и исключительно в пользу какого-либо
постоянного лица" 2.
Здесь на первое место выходит круг субъектов в пользу которых ограничено
право. Нужно иметь в виду, что такое деление и различие между общим режимом
имущества и его ограничениями не одно и то же. Ограничения, установленные в
публичных интересах, не синоним ограничений, установленных законом. Поэтому,
если в публичных интересах устанавливаются особые границы осуществления
права на конкретный объект, то мы имеем дело с ограничениями, а не с элементом
общего режима имущества.
Проводить различия между элементами общего режима объекта и
ограничениями права собственности на него очень важно именно с точки зрения
вопросов государственной регистрации прав на недвижимость.
Вполне очевидно, что ст. 131 ГК РФ говорит о необходимости регистрации
ограничений в собственном смысле этого слова. В то же время при анализе
1 Там же. - С. 52.
2 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. - С. 175.
248
правоустанавливающих документов регистраторам не всегда бывает просто
установить, какие ограничения, подлежащие регистрации, содержатся в документе.
Так, например, сторонами договоров отчуждения часто включаются в
договор многочисленные обязанности приобретателя объекта, которые, однако,
большей частью характеризуют обязанности любого собственника недвижимого
имущества. Так, например, в договор иногда включаются положения,
характеризующие бремя содержания имущества (ст. 210 ГК РФ), такие, как
обязанность проведения текущего и капитального ремонта, заключения договоров
на тепло- и электроснабжение и пр. Представляется, что такие обязанности не могут
быть зарегистрированы в качестве ограничения, независимо от желания участников
договора.
С учетом приведенных соображений следует высказать еще одно замечание в
адрес определения ограничения (обременения) в Законе о регистрации. В этом
определении говорится, что ограничения и обременения могут быть установлены
непосредственно законом. Между тем, по мнению автора, ограничение как объект
регистрации (а именно в качестве такового оно и определяется в Законе о
регистрации) отличается именно тем, что изменяет содержание правомочий
собственника по сравнению с общим режимом, установленным непосредственно
законом. Разумеется, нельзя не признать, что ряд ограничений прав собственника
могут возникать на основании норм закона. Так возникает залог при продаже товара
в кредит (п. 5 ст. 488 ГК РФ) и передаче недвижимости под выплату ренты (п. 1 ст.
587 ГК РФ). Однако в этих случаях речь идет не об установлении ограничений прав
собственника непосредственно законом, а об автоматическом возникновении этих
ограничений при совершении собственником соответствующих действий. Поэтому,
определяя понятие ограничения прав, необходимо говорить не об установлении их
законом, а об их возникновении (установлении) на основании закона. В противном
случае будет потеряна грань между ограничением, являющимся объектом
регистрации, и общими рамками правомочий собственника.
249
Итак, ограничение права на недвижимость можно определить как
установленное на основании закона, либо уполномоченными органами, либо на