наступлением определенного условия в будущем. В этом случае
правоустанавливающей можно признать лишь совокупность договора и документа,
подтверждающего наступление предусмотренного в договоре условия (например,
полной выплаты денег за объект). Другим примером является договор, в
соответствии с которым возникла общая совместная собственность нескольких лиц,
между которыми затем состоялось соглашение об определении долей (либо
соответствующее судебное решение). В этом случае первоначальный договор
нельзя считать правоустанавливающим документом, поскольку он уже не отражает
характер права на объект (теперь это долевая, а не совместная собственность).
Поэтому и в данном случае правоустанавливающей можно считать совокупность
договора и документа, определившего доли участников собственности.
Предложенное здесь определение правоустанавливающего документа, по
нашему мнению, имеет существенные преимущества перед простым
перечислением в законе возможных видов правоустанавливающих документов. С
учетом исторической и географической нестабильности порядка составления
правоустанавливающих документов, и с точки зрения принципа свободы договора
и возможности заключения смешанных договоров с элементами отчуждения
258
недвижимости, формирование исчерпывающего перечня правоустанавливающих
документов вряд ли возможно. Кроме того, определение данного понятия через
перечисление ориентирует регистрирующие органы на более формальный подход к
данному понятию, в то время как наиболее важным является именно
содержательная его сторона - документ должен устанавливать право, создавая тем
самым гарантии прав последующих собственников.
Нам представляется, что предложенное определение способно правильно
ориентировать лиц, в чью компетенцию входит оценка юридической силы
документов о правах на недвижимость, обеспечивая единство подхода, как к
документам, составленным много лет назад, так и к документам, появившимся
сравнительно недавно. Иной подход к правоустанавливающим документам вел бы
к субъективизму и присвоению органами несвойственных им функций. Очевидно,
в идеале, следует признать, что документ, не отвечающий признакам
правоустанавливающего, не может быть основанием для регистрации. При этом
какие-либо действия регистратора по устранению недостатков документа вряд ли
допустимы, если они будут представлять собой установление фактов, не очевидных
из самого документа. Такая деятельность регистрирующего органа не будет носить
правового характера, поскольку они не наделены юрисдикционными
полномочиями.
В связи с этим следует обратиться к содержанию ст. 19 Закона о
регистрации, которая определяет основания для приостановления регистрации.
Согласно п. 1 этой статьи "государственная регистрация прав приостанавливается
государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии
оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности
представленных документов или достоверности указанных в них сведений.
Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению
дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или
достоверности указанных в них сведений".
259
Во-первых, представляется не очень удачным формулирование такого
основания приостановления регистрации как "возникновение сомнений"1. При