имеющего собственника - п. 2 ст. 218 ГК РФ), а сама деятельность по созданию
объекта1. Именно в этой деятельности, осуществленной в законном порядке, и
лежат фактические основания, позволяющие зарегистрировать право на новый
объект за конкретным лицом. Разумеется, в качестве подтверждения факта
осуществления этой деятельности и ее законного характера могут служить для
регистрирующего органа только соответствующие документы. Однако перечень
1 См. § 4.1.
261
этих документов весьма широк и индивидуален для каждого случая, эти
документы нуждаются зачастую в сопоставлении и сложной правовой экспертизе
для того, чтобы сделать вывод о праве лица на вновь созданный объект.
В таких условиях оптимальным выходом представляется выдача первичного
документа государственным органом, уполномоченным проводить экспертизу
представленных документов и делать вывод о приобретении лицом права
собственности на новый объект недвижимости. С учетом того обстоятельства, что
ст. 219 ГК РФ связывает возникновение права собственности на вновь созданный
объект недвижимости с регистрацией, целесообразно такое право предоставить
непосредственно регистрирующему органу.
При решении вопроса о правоустанавливающем документе на вновь
созданный объект правомерна определенная аналогия с выдачей нотариусом
свидетельства о праве на наследство. Решение вопроса о круге наследников,
составе наследственного имущества и о правах конкретных наследников на
конкретное имущество требует сбора и анализа большого количества документов,
ни один из которых самостоятельно не может быть признан
правоустанавливающим. Именно поэтому правоустанавливающим становится
документ, отражающий результат аналитической деятельности нотариуса -
свидетельство о праве на наследство.
Изложенные выше соображения приводят к трем основным выводам в
плане формулирования норм Закона о регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним.
1. Определение правоустанавливающего документа должно быть включено
в закон о регистрации прав на недвижимость, как одно из основных понятий.
2. Это определение должно быть сформулировано так, чтобы на его
основании было бы возможно во всяком случае выделить документ, являющийся
правоустанавливающим.
3. Законом о регистрации должны быть определены случаи выдачи
правоустанавливающих документов государственными органами. Эти случаи
262
должны быть ограничены первичным возникновением права собственности на
объекты недвижимости.
Само определение правоустанавливающего документа, приведенное в
данном случае, очевидно, не является единственно возможным. В то же время
предлагаемый путь решения проблемы путем формулирования такого определения
представляется оптимальным с точки зрения совершенствования системы
государственной регистрации прав на недвижимость.
Рассматривая вопрос об основаниях регистрации нельзя не остановиться еще
на одном важном моменте, характеризующем систему государственной
регистрации. В литературе этот аспект именуется принципом частной
инициативы, принципом диспозитивности или принципом конценза. "Принцип