органами государственной власти и органами местного самоуправления,
осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением
правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости".
Мы видим, что здесь предусматривается возможность регистрации
обременений вещных прав без волеизъявления обладателей этих прав. В
отношении обременений и ограничений, установленных в публичных интересах,
такой порядок возражений не вызывает, т.к. иной подход просто трудно себе
представить. Что же касается обременений имущества правами третьих лиц, то
такие сомнения можно высказать.
Говоря о возможности регистрировать обременения не по инициативе
обладателя вещного права, которое ограничивается (т. е. при отсутствии заявления
правообладателя), статья 13 отсылает к правилам о регистрации договоров и
сделок, предусмотренным ст. 16 Закона. Однако, обнаружить в ст. 16 эти правила
не очень просто. В абз. 1 п. 1 говорится о заявлении "сторон договора". Видимо, из
этого следует сделать вывод о том, что общим правилом регистрации прав,
возникающих на основании сделок, является необходимость представления
заявления всеми сторонами договора. Но, если так, то возможность
зарегистрировать обременение, возникшее на основании сделки, без заявления
обладателя соответствующего права невозможно, т. к. этот правообладатель
всегда будет одной из сторон такого договора, ибо сделки не могут устанавливать
обязанности для третьих лиц.
В то же время абзац пятый того же пункта говорит о том, что "представление
заявлений на государственную регистрацию ограничения (обременения) прав, а
также сделок, связанных с ограничением (обременением) прав, осуществляется в
порядке, установленном пунктом 2 статьи 13, пунктом 1 статьи 26, пунктом 1
статьи 27 и пунктом 1 статьи 29 настоящего Федерального закона".
265
Складывается весьма своеобразная ситуация, когда ст. 13 отсылает к ст. 16, а
ст. 16 отсылает к ст. 13. В то же время здесь содержатся также ссылки на статьи,
регламентирующие порядок регистрации договоров аренды (ст. 26), сервитутов
(ст. 27) и ипотеки (ст. 29). Согласно этим нормам "с заявлением о государственной
регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из
сторон договора", "государственная регистрация сервитутов проводится… на
основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу
которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о
сервитуте", "государственная регистрация ипотеки проводится на основании
заявления залогодателя или залогодержателя". Таким образом, именно эти статьи
предусматривают возможность отсутствия заявления правообладателя. Из этого,
видимо, можно сделать вывод о том, что заявление правообладателя при
регистрации обременений, возникших на основании сделок, требуется всегда, за
исключением случаев аренды, сервитута и ипотеки.
Трудно сказать, чем руководствовался законодатель, устанавливая такой
порядок. Вполне можно предположить, что за регистрацией договора аренды
может обратиться арендатор, договор которого уже расторгнут или не действует
по иным основаниям. Точно также может поступить и недобросовестный
залогодержатель или обладатель сервитута. И это не говоря уже о возможности
представления поддельных договоров. В этой ситуации последствия регистрации
для правообладателя могут быть катастрофическими. Имея в качестве
зарегистрированного обременения ипотеку или договор аренды, он не сможет