С учетом изложенных соображений формулировка Закона могла бы
выглядеть так: "право, о государственной регистрации которого просит
заявитель, не подлежит государственной регистрации данным регистрирующим
органом в порядке, установленном настоящим Федеральным законом".
Как видим, из формулировки ушло упоминание об объекте недвижимого
имущества, что позволяет распространить данное основание на случаи обращения
за регистрацией прав на объекты, не являющиеся недвижимостью. Кроме того,
норма дополнена словами "данным регистрирующим органом", что позволяет
распространить данное основание на случаи неподведомственности.
Перейдем к следующему основанию - "с заявлением о государственной
регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо".
Вопрос о круге лиц, имеющих право обратиться за регистрацией нами уже
рассматривался1. К надлежащим лицам Закон о регистрации (ст. 16 и ст. 13)
относит:
а) правообладателя (при регистрации вещного права и его обременения);
б) сторону (стороны) договора;
1 См. § 3.5.
278
в) уполномоченных первыми двумя категориями лиц;
г) лиц, в отношении которых приняты соответствующие акты;
д) органы государственной власти и местного управления при
регистрации прав государственных и муниципальных образований, а также
при регистрации обременений, установленных в публичных интересах;
е) лиц, приобретающих права, обременяющие права правообладателя;
ж) нотариусов (п. 1 ст. 16 Закона).
Начнем с понятия правообладателя. Будучи весьма активно используемым в
Законе, оно к сожалению, в нем не определено. Между тем анализ Закона
свидетельствует о том, что речь идет о том лице, право которого на объект
недвижимости уже возникло независимо от регистрации. Именно этим данная
фигура отличается от стороны по сделке - приобретателя, права которого на объект
возникнут только после регистрации. До регистрации права на основании договора
купли-продажи правообладателем остается продавец, а покупатель, в смысле ст. 16
Закона имеет статус стороны по сделке.
Следующая категория - уполномоченные правообладателем или стороной по
сделке лица. Очевидно, что речь идет о представителях, имеющих право на
обращение за регистрацией. Однако формулировка в такой редакции охватывает
только одну категорию представителей, известных гражданскому праву, и
абсолютно не учитывает возможность законного представительства в отношении
недееспособных лиц, а также представительства руководителем юридического лица
без доверенности. С учетом данного обстоятельства в данной норме достаточно
было бы просто указать на возможность подачи заявления представителем
правообладателя или стороны по сделке.
Кроме того, следует отметить, что в Законе осталась неучтенной еще одна
категория лиц, имеющих право обратиться за регистрацией - это лица
приобретающие права на вновь создаваемые объекты. Это специальная категория
лиц, которую нельзя отнести ни к правообладателям, ни к сторонам по сделке. К
первым ее нельзя отнести, поскольку право на вновь созданный объект возникает
279
только с момента регистрации этого права (ст. 219 ГК РФ), а ко вторым нельзя