незаконные акты признаются недействительными, возможна весьма своеобразная
ситуация, когда в качестве правоустанавливающего документа будет представлен
незаконный, но не признанный недействительным акт. В этом случае
регистрирующий орган не сможет по рассматриваемому основанию отказать в
государственной регистрации, но он не сможет и провести регистрацию, поскольку
для нее не будет оснований.
281
На практике такие ситуации чаще всего разрешаются применением другого
основания для отказа в регистрации - "документы, представленные на
государственную регистрацию прав по форме или содержанию не соответствуют
требованиям действующего законодательства". Однако это вынужденное и
неудачное решение. Во-первых, акты государственных и иных органов должны
оцениваться не с точки зрения действующего законодательства, а с точки зрения
того законодательства, которое существовало на момент их издания. Во-вторых,
непонятно, почему признание недействительным акта выделено в отдельное
основание отказа в регистрации, а признание недействительной сделки или иного
документа, в качестве такого основания не выделено. Такой подход может быть
основанием для вывода о том, что к актам органов государственной власти и
органов местного самоуправления у регистрирующего органа должен быть особый
подход, исключающий их анализ с точки зрения законности. Однако такой подход
вряд ли находился бы в рамках общей концепции закона.
Из данной ситуации, по нашему мнению, есть следующий выход. Во-
первых, сформулировать основание для отказа в регистрации в ст. 20 в
соответствии со ст. 17 Закона: "акт о предоставлении прав на недвижимое
имущество издан государственным органом власти или органом местного
самоуправления с нарушением законодательства, действовавшего в месте
издания этого акта на момент его издания". Во-вторых, следует ввести общее
основание отказа для любых документов: "документы, представленные в
качестве оснований для регистрации, признаны недействительными в
установленном законом порядке" .
Далее рассмотрим еще одно основание отказа из ст. 20 Закона: "лицо,
выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться
правом на данный объект недвижимого имущества".
Какие же случаи подпадают под данные основание? Использованный в
приведенной формулировке термин "не уполномоченный" наводит, прежде всего,
на мысль о том, что, во-первых, речь идет о лице, которое само не является
282
правообладателем, и, кроме того, не имеет от действительного правообладателя
полномочий на распоряжение данным имуществом. Таким образом, данное
основание для отказа ориентирует регистрирующий орган на проверку
правомерности распоряжения соответствующим правом. Для этого подлежат
последовательному выяснению три вопроса:
а) является ли лицо, указанное в правоустанавливающем документе,
обладателем того права, на распоряжение которым направлен
правоустанавливающий документ, а если нет, то
б) имело ли это лицо полномочия на подписание правоустанавливающих
документов от правообладателя, и если да, то
в) действовало ли оно в рамках этих полномочий.
Решение последних двух вопросов носит в основном "технический" характер