правообладателя.
Но самая сложная проблема - что должен делать регистрирующий орган,
если право зарегистрировано, либо его возникновение Закон не связывает с
регистрацией, но является очевидным, что соответствующая сделка или иное
основание возникновения права либо ничтожно, либо будет признано
недействительным при направлении в суд соответствующего иска? Подобные
ситуации, к сожалению, не являются умозрительной конструкцией и весьма часто
встречается в практической деятельности. Вырабатывая алгоритм поведения
регистрирующего органа в этом случае, следует отметить, что он будет различен, в
зависимости от того, имеется ли надлежащая регистрация права, которое ставится
под сомнение, или нет.
По нашему мнению, если право не зарегистрировано, то регистрирующий
орган "свободен" в оценке его действительности при анализе последующих сделок.
Так, например, при отчуждении приватизированного имущества, если права на это
имущество, возникшие на основании приватизации, не были зарегистрированы,
регистратор, установив незаконность приватизации, вправе и должен отказать в
регистрации перехода права собственности на такое имущество.
Но в этом же примере ситуация существенно усложнится, если право
отчуждающего лица будет зарегистрировано. Причины, вызывающие регистрацию
недействительных прав, весьма многообразны: отсутствие правового анализа
документов при регистрации, низкий профессиональный уровень лиц,
принимавших решение о регистрации, изменение законодательства и практики его
применения, умышленные злоупотребления работников регистрирующих органов
и др. Но дело здесь не в причинах.
Вопрос в том, что делать регистрирующему органу: либо считать, что
регистрация является бесспорным доказательством действительности
285
зарегистрированного права, пока иное не установлено судом, либо подвергнуть
ревизии ранее осуществленную регистрацию и вынести решение об отказе? С
одной стороны, ст. 2 Закона говорит о том, что "государственная регистрация
является единственным доказательством существования зарегистрированного
права", а "зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть
оспорено только в судебном порядке". С другой стороны, ст. 13 Закона возлагает
на регистрирующий орган "правовую экспертизу и проверку законности сделки",
что должно подразумевать и проверку действительности прав лица, проводящего
отчуждение.
Практика регистрации сегодня разрешает эту коллизию в пользу ст. 2
Закона. Логика здесь такова. Да, ст. 13 Закона устанавливает обязанность
регистрирующего органа проводить правовую экспертизу и проверку законности
сделок, но ст. 2 Закона устанавливает пределы осуществления этой обязанности,
ориентируя на то, что наличие регистрации исключает возвращение к анализу
действительности зарегистрированного права со стороны регистрирующего
органа. Однако, по нашему мнению, такой подход имеет и положительные, и
отрицательные стороны.
С одной стороны, не обладая юрисдикционными функциями,
регистрирующий орган, очевидно, не вправе признать недействительной
регистрацию, произведенную им самим, либо его предшественником. С другой
стороны, он должен принять меры по охране интересов последующих
приобретателей объекта, действительность прав которых будет впрямую зависеть