возможность ревизии собственных решений негативно влияет на стабильность
зарегистрированных прав, а, с другой стороны, отсутствие возможности такой
ревизии повлечет весьма негативные последствия для последующих
приобретателей объекта.
Если не учитывать реальную ситуацию, связанную с вышеперечисленными
причинами, характеризующими исторические особенности формирования системы
286
регистрации в России, идеальным следовало бы признать первый вариант -
констатацию безусловной действительности зарегистрированного права и
безусловную ответственность регистрирующего органа за регистрацию права,
признанного затем судом недействительным. Однако применение данного
положения сегодня вряд ли возможно. Во-первых, по причине невозможности
реализации безусловной ответственности регистрирующего органа, а, во-вторых, в
связи с отсутствием в действующем гражданском законодательстве системы
охраны прав добросовестных приобретателей объектов недвижимости1.
Каков же выход из ситуации? Нам он представляется следующим.
Установление регистрирующим органом обстоятельств, свидетельствующих о
недействительности ранее зарегистрированных прав, не может быть основанием
для отказа в государственной регистрации. В то же время законом в таком случае
должна быть предусмотрена возможность приостановления регистрации на
определенный срок (не более месяца) с сообщением об установленных
обстоятельствах всем лицам, права которых могут быть поставлены под сомнение
этими обстоятельствами.
В случае установления ничтожности ранее зарегистрированной сделки или
иного основания возникновения права должна быть предусмотрена обязанность
обращения регистрирующего органа в суд для предъявления требования о
применении последствий недействительности ничтожной сделки в соответствии с
ч. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ (прежде всего, аннулирования ее государственной
регистрации). Нам представляется, что регистрирующий орган вполне может быть
признан заинтересованным лицом, которым может быть предъявлено такое
требование, поскольку в соответствии со своим статусом он заинтересован в том,
чтобы в государственном реестре находились только действительные права и,
соответственно, в качестве их оснований указывались только действительные
сделки.
1 См. § 2.4
287
По-иному должны развиваться события при установлении обстоятельств, по
которым сделка может быть оспорена. В этом случае регистрирующий орган не
может предъявить иск о признании сделки недействительной, поскольку не
является заинтересованным в этом лицом. Но означает ли это, что при
установлении таких обстоятельств орган регистрации всегда должен оставаться
пассивным? Думается, что нет. Представляется целесообразным возложение на
регистрирующий орган обязанности принять определенные меры в случае
установления обстоятельств, позволяющих признать недействительной оспоримую
сделку, если такое признание необходимо в интересах государства, либо лиц,
относящихся к категории "социально незащищенных" (несовершеннолетних,
пенсионеров, недееспособных граждан). В этих случаях на регистрирующий орган
законом могла бы быть возложена обязанность приостановить регистрацию и
направить сообщение прокурору и заинтересованному лицу (государственному