говорили, что в отношении этих прав существует презумпция их
действительности, которая может быть опровергнута только судом.
Теперь рассмотрим сходные ситуации применительно к
незарегистрированным правам, документы о которых являются предметом
рассмотрения регистрирующим органом. По нашему мнению, подход к этим
документам должен быть иной. Если в отношении уже зарегистрированных прав и
оснований их возникновения существует презумпция действительности, то в
отношении незарегистрированных вещных прав такая презумпция для
регистратора не действует. Такое различие ориентирует регистрирующий орган на
полную проверку всех обстоятельств, которые могут повлечь в дальнейшем
признание недействительным как права, так и основания его возникновения. В
связи с этим основанием для отказа в регистрации следует признать любое
несоответствие содержания представленных документов требованиям
действующего законодательства (включая и специальное законодательство о
регистрации) и иных правовых актов, независимо от того, в какой степени такое
нарушение может повлечь ничтожность сделки или иного основания
возникновения права. На этой стадии на регистрирующий орган не следует
возлагать обязанность оценки значения нарушения закона или иного нормативного
акта - отказ следует признать правомерным, если в нем четко указана нарушенная
правовая норма.
Нетрудно представить, что при таком подходе определить даже
приблизительно список возможных причин отказа в рамках данного основания не
представляется возможным. Попытки конкретизации этого основания либо его
295
ограничения какими-либо оценочными категориями неизбежно приведут к
негативным последствиям. Излишняя конкретизация приведет к непомерному
расширению нормы об основаниях отказа при неизбежных пробелах в перечне
этих оснований, а введение оценочных критериев, позволяющих принимать в
качестве оснований одни нарушения закона и не принимать другие, приведет к
возможности произвола в деятельности регистрирующего органа и смешению
функций регистрирующих и юрисдикционных органов.
На практике неоднократно возникал вопрос о соотношении анализируемого
основания отказа в регистрации и нормы ст. 180 ГК РФ, согласно которой
"недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей,
если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения
недействительной ее части". Не означает ли ст. 180 ГК РФ обязанность
регистрирующего органа в каждом случае установления противоречия условия
сделки закону выяснять, не могла ли она быть совершена без этого условия, а в
случае установления такой возможности - производить регистрацию независимо от
наличия в этой сделке незаконного условия? Такое применение ст. 180 ГК РФ при
решении вопроса о регистрации нам представляется в корне неверным. На момент
рассмотрения документов регистратор лишен объективных данных для того, чтобы
сделать вывод о том, была бы сделка совершена без включения незаконного
условия или нет. Установление же таких данных представляет собой прерогативу
судебных органов и не относится к компетенции регистратора. Таким образом, по
нашему мнению, установив наличие в сделке любого незаконного условия, даже
при возможности предположить, что она была бы заключена без этого условия,
регистратор обязан отказать в регистрации, указав условие, которое он считает
незаконным. В этой ситуации у сторон сделки есть три варианта: первый -