гарантировать права собственника от необоснованных ограничений.
При таких условиях включение в законодательство о регистрации правила
об отказе или приостановлении регистрации привело бы к массовому нарушению
прав собственников, поскольку любой, даже абсолютно необоснованный иск
приведет к лишению собственника его неотъемлемых правомочий. При этом
практически исчез бы смысл норм об аресте и запрещении, как средстве
обеспечения иска.
С другой стороны, в гражданском обороте, как в нашей стране, так и в
большей степени за рубежом, распространены случаи приобретения так
называемых спорных объектов. Более того, есть участники рынка, которые
специализируются на покупке таких объектов с целью последующей юридической
защиты в суде права лица, которое произвело им отчуждение такого объекта. При
этом спорность права оказывает существенное влияние на цену объекта, поскольку
приобретатель несет осознанный риск утраты права в результате
неблагоприятного исхода судебного спора.
Итак, наличие спора в отношении объекта недвижимости само по себе не
является основанием для отказа в регистрации. Таким основанием может стать
только арест или запрещение, наложенные компетентным органом в связи с
данным спором.
В то же время, безусловно, необходим механизм защиты прав
приобретателей спорных объектов. В качестве такого механизма может быть
представлена обязательная регистрация в регистрирующем органе всех исковых
заявлений в порядке регистрации заявлений о праве требования. При такой
305
регистрации и сообщении об этом факте заинтересованным лицам, а также
обязательности включения сведений о наличии спора в отношении объекта в
качестве обременения в правоустанавливающий документ, права приобретателя
будут соблюдены. Приобретатель будет лишен возможности в последующем
предъявить иск о признании договора недействительным как совершенного под
влиянием заблуждения, поскольку о его осведомленности о данном факте будет
известно из самого правоустанавливающего документа (договора).
С учетом результатов анализа проблемы оснований отказа в
государственной регистрации мы полагаем, что перечень оснований отказа в ст. 20
Закона мог бы иметь следующий вид.
1. В государственной регистрации прав должно быть отказано в случаях,
если:
а) право, о государственной регистрации которого просит заявитель, не
подлежит государственной регистрации данным регистрирующим органом в
порядке, установленном настоящим Федеральным законом;
б) с заявлением о государственной регистрации прав обратилось
ненадлежащее лицо;
в) отсутствует заявление о государственной регистрации от лица,
заявление которого является обязательным в соответствии с настоящим
Федеральным законом;
г) не представлены документы, представление которых признано в
соответствии с законом обязательным для решения вопроса о государственной
регистрации права на объект недвижимости;
д) документы, представленные в качестве основания для регистрации,
признаны недействительными в установленном законом порядке;