форме или содержанию не соответствуют требованиям законодательства и
нормативных актов, распространяющихся на эти документы;
306
ж) акт о предоставлении прав на недвижимое имущество издан
государственным органом или органом местного самоуправления с нарушением
законодательства, действовавшего в месте издания этого акта на момент его
издания;
з) лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено
распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
и) в правоустанавливающем документе не указаны существующие
обременения и ограничения;
к) наличие наложенного в установленном законом порядке запрещения
правообладателю распоряжаться данным объектом недвижимости, если такое
запрещение было наложено до момента распоряжения объектом.
Глава 4. ПЕРВИЧНОЕ ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВ НА
НЕДВИЖИМОСТЬ И ИХ РЕГИСТРАЦИЯ
4.1. Основания возникновения прав на вновь созданный объект.
Вопрос об основаниях возникновения прав на вновь создаваемое имущество
является центральным применительно к регистрации прав на такие объекты,
поскольку всякий раз, принимая решение по поводу этих объектов,
регистрирующий орган определяет наличие или отсутствие таких оснований.
В соответствии с п. 1 ст. 25 Закона о регистрации "право на вновь
создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании
документов, подтверждающих факт его создания". По мнению автора и 87 %
опрошенных им работников регистрирующих органов, такая формулировка вносит
мало ясности в вопрос об основаниях возникновения прав на новые объекты.
Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимости, является
разрешение на ввод или акт приемки объекта в эксплуатацию. Однако эти
документы не содержат и не должны содержать сведений о собственнике
307
(собственниках) объекта, поскольку подтверждают лишь физическое
существование объекта и возможность его эксплуатации с технической точки
зрения. Не внесло ясности и дополнение данной нормы указанием на право
пользования земельным участком для создания объекта1. Безусловно, наличие
права на земельный участок является одним из условий законности создания
объекта недвижимости. При отсутствии права на земельный участок объект
представляет собой самовольною постройку, и право собственности на него не
возникает. Но, во-первых, наличие права пользования земельным участком ни в
коем случае не предрешает вопрос о законности создания объекта. Согласно ст. 222
ГК РФ для констатации законности создания объекта необходимо установить, что
право пользования земельным участком предоставлено именно для целей
строительства и именно данного объекта, что на строительство даны необходимые
разрешения, а объект возведен без существенных нарушений градостроительных и
строительных норм и правил. Во-вторых, далеко не всегда лицо, имеющее право
требовать регистрации за ним права собственности на вновь созданный объект,
обладает к моменту обращения за регистрацией каким бы то ни было правом на
соответствующий земельный участок. Видимо с учетом этих обстоятельств
указание на право пользования земельным участком вновь исчезло из п. 1 ст. 25
Закона2.