218 ГК РФ является единственной общей нормой, определяющей собственника
новой вещи: "Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную
лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим
лицом". Вопрос состоит в том, может ли данное правило применяться ко всем
случаям создания новых объектов недвижимости.
Не возникает никаких проблем для случая возведения нового объекта,
которое осуществлено непосредственно застройщиком для собственных нужд.
1 Федеральный закон от 09.06.2003 г. № 69-ФЗ.
2 Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 196-ФЗ.
308
Ясно, что такой объект создан лицом для себя. Однако, в подавляющем
большинстве случаев, процесс создания объекта носит гораздо более сложный
характер.
Во-первых, в создании объекта могут принимать участие несколько
застройщиков, участок может быть выделен, например, нескольким гражданам,
своим трудом создающим единый объект недвижимости, который они собираются
использовать сообща. Хотя деятельность каждого из них по созданию объекта
нельзя рассматривать, как осуществляемую исключительно для себя (она
направлена на достижение общей для всех цели), тем не менее, есть все основания
для применения п. 1 ст. 218 ГК РФ. В таком случае на новый объект возникнет
право общей долевой собственности участников его создания.
Во-вторых, в создании объекта (например, жилого дома) могут принимать
участие несколько лиц, целью каждого из которых является приобретение права на
определенные помещения в доме. При этом не исключено, что все они
непосредственно, то есть своим трудом, будут создавать объект. Поскольку
жилые помещения (квартиры) являются самостоятельным объектом права
собственности в многоквартирном доме, постольку и для этого случая вполне
применим п. 1 ст. 218 ГК РФ. По окончании строительства каждый из его
участников станет собственником того помещения, которое он в рамках общей
деятельности по строительству создавал для себя.
В-третьих, в процесс создания объекта может быть вовлечено такое лицо,
как подрядчик. Более того, можно с уверенностью сказать, что вышеприведенные
варианты в чистом виде могут существовать крайне редко. Какие-то работы по
созданию объекта обязательно выполняются за вознаграждение лицами, которые
не преследуют цели приобретения права собственности на объект. Степень
участия таких лиц в создании объекта может быть весьма различной - от
выполнения незначительного объема работ, требующих специальной
квалификации, до строительства и сдачи объекта "под ключ". Очевидно, что в этом
случае нет в собственном смысле создания лицом объекта для себя. Объект
309
создается либо совместными усилиями застройщика (заказчика) и подрядчика, но
для первого, либо вообще строится подрядчиком для застройщика.
Однако представляется весьма затруднительным найти ту объективную
грань, за которой кончается создание лицом объекта для себя с участием
подрядчика и начинается создание объекта подрядчиком. Нам ближе иной подход,
заключающийся в более широком толковании понятия "создание",
использованного в п. 1 ст. 218 ГК РФ. На наш взгляд законодатель не случайно
использовал два термина: "изготовление" и "создание". При этом ясно, что если
вещь изготовлена лицом, то она создана его трудом. Создание же вещи, особенно