высказывал сомнения в целесообразности существования этой статьи и ее роли в
установлении формального подхода к регистрации прав на недвижимость1. Здесь
же отметим, что, по нашему мнению, попытка определения в законе конкретного
и исчерпывающего перечня документов, необходимых для регистрации прав на
новые объекты вряд ли будет продуктивной. Более правильным представляется не
определение перечня документов, необходимых для регистрации, а указание на
обстоятельства, подлежащие выяснению из этих документов.
1 См. § 3.5.
313
Тем не менее, такая попытка предпринята в Федеральном законе от 30
декабря 2004 г. № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации"1. В ст. 16 этого Закона указано, что
"основанием для государственной регистрации права собственности участника
долевого строительства на объект долевого строительства являются документы,
подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в
эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в
состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или
иной документ о передаче объекта долевого строительства".
Желание законодателя путем указания конкретных документов,
необходимых для регистрации права участника долевого строительства,
ограничить возможный произвол регистрирующего органа вполне понятно.
Однако и участник долевого строительства, и регистратор должны понимать, что
основным для принятия решения о регистрации должно быть не наименование
представленных документов, а их содержание, свидетельствующее о том, что
данное лицо принимало участие в создании объекта недвижимости, и закон при
этом не был нарушен.
Итак, для принятия положительного решения о регистрации права
конкретного лица на объект недвижимости, необходимо установить следующее:
а) факт создания объекта;
б) завершение его строительства;
в) наличие прав на земельный участок, который должен быть отведен
для целей создания данного объекта в порядке, установленным законом и иными
правовыми актами;
г) наличие необходимых разрешений на создание объекта;
д) отсутствие существенного нарушения градостроительных и
строительных норм и правил;
1 Далее – "Закон о долевом участии".
314
е) участие данного лица в создании объекта;
ж) доля данного лица в праве собственности на объект либо
помещения, принадлежащие ему в рамках объекта.
Можно заметить, что пункты "в", "г" и "д" являются позитивным
отображением норм негативного содержания, находящихся в ст. 222 ГК РФ
"Самовольная постройка", в соответствии с которой "самовольной постройкой
является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое
имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в
порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без
получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением