решая вопрос о регистрации права на новый объект, регистратор должен в первую
очередь определить, не является ли он самовольной постройкой, т. к. в соответствии
с п. 2 ст. 222 "лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее
право собственности".
Теперь перейдем к рассмотрению каждого из фактов, подлежащих
установлению для решения вопроса о законности строительства.
До начала решения всех остальных вопросов необходимо установить наличие
самого объекта, отнесение его к объектам недвижимости и его характеристики.
Документ, содержащий указанные сведения, должен выдаваться органами
кадастрового учета в установленном порядке. В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона о
регистрации обязательным приложением к документам, необходимым для
осуществляемой по установленным настоящим пунктом основаниям
государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является
кадастровый паспорт данного объекта недвижимого имущества. Согласно п. 4 ст. 14
Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" "кадастровый
паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного
кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной
315
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте
недвижимости".
Следующий вопрос, подлежащий выяснению, - завершено ли
строительство (реконструкция) объекта. Если доказательства завершения
строительства не будут представлены, то речь пойдет об объекте, не завершенном
строительством, регистрация прав на который отличается существенной
спецификой. Сведения о завершении строительства могут быть подтверждены
либо актом приемки в эксплуатацию, составленным до 1 января 2005 г.
комиссией, назначенной в установленном порядке, либо разрешением на ввод
объекта в эксплуатацию, выданным надлежащим органом. Ссылки заявителей при
подтверждении факта окончания строительства на какие-либо иные документы не
должны приниматься регистрирующим органом. При отсутствии этих документов
и возможности их получения факт завершения строительства может быть
установлен только судом. В частности, ст. 55 Градостроительного кодекса РФ (п.
8) прямо предусматривает возможность судебного оспаривания решения об отказе
в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Итак, у нас есть объект, относящийся к недвижимому имуществу, и
строительство этого объекта завершено. Теперь мы можем перейти к вопросу о
законности его создания.
В первую очередь для этого нужно выяснить статус земельного участка.
Как говорит закон (ст. 222 ГК РФ) этот участок должен быть:
- отведен в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;
- для целей создания данной недвижимости.
Нами не случайно эти два критерия указаны отдельно, поскольку сам факт
отвода земельного участка с соблюдением закона еще не является основанием для
признания законным возведения на нем объекта недвижимости.
Вообще, использование в законе термина "не отведенный земельный
участок" представляется недостаточно корректным. Отвод земельного участка –
понятие, применяемое при выделении земли в административном порядке. Между
316
тем застройщик может приобрести право на землю не только на основании