РФ, "за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной
статьи". Из этой редакции можно предположить, что арендатор во всяком случае
имеет права, предусмотренные п.п. 2 п. 1 ст. 40 – возводить здания, строения и
сооружения. В то же время вряд ли можно отрицать, что права арендатора на
строительство могут быть ограничены самим договором аренды, который вообще
может запретить возведение на участке объектов недвижимости, несмотря на то,
что целевое назначение и разрешенное использование может допускать
318
строительство. Об этом, на наш взгляд, следовало бы указать в статье о правах
арендатора.
Существует и определенное противоречие между нормой п. 1 статьи 41 ЗК
РФ и п. 1 статьи 222 ГК РФ, которая в качестве условия законности строительства
называет отведение участка "для этих целей", т. е. для целей строительства объекта
недвижимости. Такая формулировка, как представляется, требует при отводе
(предоставлении) земельного участка на основании аренды указывать цель
строительства в договоре. Данная коллизия должна быть разрешена либо путем
дополнения п. 1 ст. 41 ЗК РФ указанием о необходимости обязательного включения
в договор аренды права на возведение объектов недвижимости на земельном
участке, либо путем изменения формулировки ст. 222 ГК РФ, где могло бы быть
указано не на отвод участка "для этих целей", а на его предоставление для целей,
допускающих возведение на нем объектов недвижимости.
По нашему мнению, ст. 41 ЗК РФ можно было бы дополнить пунктом
следующего содержания:
"Лица, использующие земельные участки на основании договора с
собственником земельного участка осуществляют права, установленные п.п. 2 п.
1 ст. 40 настоящего Кодекса поскольку это предусмотрено договором".
Рассматривая такой признак законного создания нового объекта, как
владение земельным участком, следует отметить, что данный критерий применим
лишь к вновь возводимым объектам. Когда речь идет о реконструкции уже
существующих объектов, вопрос о правах застройщика на землю зачастую бывает
не решен, что не может быть на практике основанием для признания объекта
реконструкции самовольным строительством. В этом случае основным является
вопрос о праве на сам объект реконструкции - здание или сооружение. Так
собственнику здания не требуется доказывать, что соответствующий участок
отведен ему для целей реконструкции, поскольку, являясь собственником
реконструируемого объекта, в силу ст. 209 ГК РФ он уже обладает правом на
распоряжение этим объектом путем его реконструкции. В соответствии с
319
действующим законодательством любой собственник здания и сооружения
является законным владельцем земельного участка, на котором расположен объект,
даже в том случае, если у него отсутствуют документы, прямо устанавливающие
это право, а в ЕГРП отсутствуют данные о его регистрации.
Однако на практике реконструкция объектов производится не только их
собственниками. Весьма распространенным является передача собственником (как
правило, государством) зданий и сооружений юридическим и физическим лицам на
условиях их реконструкции. В таких случаях вопрос о правах на землю должен
решаться в зависимости от формы передачи объекта. Если объект передается в
собственность на основании сделки отчуждения с условием его реконструкции, то с
момента регистрации права собственности на него по этому договору вопрос о