собственником объекта и застройщиком по реконструкции могут быть
организованы иначе. Если право собственности застройщика на
реконструированный объект возникает только с момента окончания его
реконструкции, то вопрос о праве застройщика на соответствующий земельный
участок должен быть решен до начала реконструкции, поскольку только в этом
случае право собственности может быть зарегистрировано за застройщиком, как
создателем нового объекта.
Следующим признаком законно созданного нового объекта является в
соответствии со ст. 222 ГК РФ получение на это необходимых разрешений. Такие
разрешения, представляющие собой разновидность административных актов,
необходимы как собственникам земельных участков и реконструируемых
объектов, так и лицам, которым участки или объекты переданы собственниками
для строительства (реконструкции) на иных правах. В соответствии со ст. 51
Градостроительного кодекса РФ "разрешение на строительство представляет
собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации
требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий
застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов
320
капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением
случаев, предусмотренных настоящим Кодексом".
Общим правилом является то, что разрешение требуется на строительство и
реконструкцию любого объекта, относящегося к недвижимости. В соответствии с
п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство не
требуется в случае:
1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном
физическому лицу, или строительства на земельном участке, предоставленном для
ведения садоводства, дачного хозяйства;
2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами
капитального строительства (киосков, навесов и других);
3) строительства на земельном участке строений и сооружений
вспомогательного использования;
4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если
такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их
надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают
предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции,
установленные градостроительным регламентом;
5) иных случаях, если в соответствии с Градостроительным кодексом,
законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной
деятельности получение разрешения на строительство не требуется.
Следует отметить, что в случаях, указанных в пунктах 2 и 3, вопрос о
регистрации права на объект вообще решаться не будет, т. к. речь здесь идет о
сооружениях, не относящихся к объектам недвижимости. В то же время вызывает
серьезные вопросы формулировка пункта 1, который говорит о строительстве на
земельном участке, предоставленном для ведения садоводства и дачного
хозяйства. Не совсем понятно было, распространяется ли предусмотренное
исключение и на дома, возводимые садоводами и дачниками, или речь идет только
о других сооружениях на земельном участке.
321
Любые сомнения по этому поводу снял Федеральный закон "О внесении