остановиться на соотношении регистрации прав на вновь созданные объекты и
оформления прав на самовольные постройки. Дополнительную актуальность
данная проблема приобрела в связи с принятием Закона о дачной амнистии. Этот
закон внес изменения в статью 222 Гражданского кодекса РФ, посвященную
самовольной постройке, а также определил специальный порядок оформления и
государственной регистрации прав на объекты, принадлежащие гражданам и
относящиеся к самовольному строительству.
При анализе правового режима самовольной постройки подлежат
последовательному решению следующие вопросы.
1. Понятие самовольной постройки.
2. Последствия самовольной постройки
3. Способы легализации самовольной постройки
Начнем с первого вопроса. Он включает в себя несколько
подвопросов:
а) является ли самовольная постройка объектом недвижимости;
б) каковы критерии отнесения постройки к самовольной;
в) на какой момент следует определять, является ли объект самовольной
постройкой.
Следует отметить, что вопрос об отнесении самовольной постройки к
объектам недвижимости является предметом давней дискуссии, ключевой вопрос
которой – следует ли считать недвижимость фактическим или юридическим
понятием. Не погружаясь в очередной раз в эту дискуссию, которая, к сожалению,
не закончилась каким-либо законодательным результатом, скажем лишь, что автор
не является сторонником юридической концепции недвижимости, которая
однозначно исключает самовольную постройку из числа недвижимых вещей.
Гражданский кодекс, давая в ст. 222 определение самовольной постройки,
указывает, что это недвижимое имущество, созданное с определенными
нарушениями. Таким образом незаконность возведения - это критерий отнесения
недвижимости к самовольным постройкам, а не решения вопроса об отнесении
327
объекта к недвижимости. Наоборот, вопрос о самовольной постройке может
возникнуть лишь после того, как будет решено, относится объект к недвижимости
или нет1. Дополнительным аргументом в пользу данной точки зрения служит и сам
Закон о дачной амнистии, который, регламентируя оформление прав на
определенные самовольные постройки, называет их объектами недвижимости.
Однако в рамках данного исследования хотелось бы привлечь внимание к
вопросу, который приобретает особое значение в связи с изменениями
законодательства. Вопрос этот о том, на какой момент должен быть решен вопрос
об отнесении постройки к самовольным. Иначе этот вопрос можно обозначить как
вопрос о возможности "превращения" самовольной постройки в законно
созданный объект.
В связи с этим вопросом обращает на себя внимание позиция Д.В. Пяткова,
который считает, что объект перестает быть самовольной постройкой, если после
окончания его строительства устраняются признаки, установленные статьей 222 ГК
РФ. По его мнению, "формулировки таких административных актов, как
разрешения на строительство, могут быть различными в зависимости от того, в
какой момент выдаются разрешения: до начала строительства, в ходе строительства
или после его завершения"2. Указанное положение приводится указанным автором
для обоснования тезиса о том, что "судебное разбирательство необходимо далеко не