отмечает, что "в российском законодательстве отсутствует общее правило
(императивное или диспозитивное) о субъекте права собственности на вновь
созданные здания и сооружения". При этом она предлагает "исходя из
представлений о единстве правовой судьбы застроенного земельного участка и
возведенных на нем зданий и сооружений", первоначальное право собственности на
здание и сооружение признавать "за владельцем земельного участка, имеющим
право на его застройку, если иное не предусмотрено законом или договором"2.
К предложению, изложенному в Концепции, следует отнестись с большой
долей осторожности. Предлагаемый подход должен весьма существенно изменить
как судебную, так и регистрационную практику, где дольщики однозначно
1 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. - С. 55.
2 Кузьмина И.Д. Указ. соч. - С. 9.
335
признаются первичными приобретателями прав на недвижимость как лица,
участвовавшие своими средствами в создании объекта. Такая реформа при
отсутствии ее надлежащего правового обеспечения может привести к росту
стоимости жилья, поскольку повлечет увеличение налогов, которые должны будут
платить застройщики. Кроме того, не очень понятно, зачем застройщику, который
на все квартиры в доме привлек дольщиков, сначала регистрировать квартиры на
себя (с дополнительными расходами по уплате регистрационной пошлины), а затем
передавать квартиры дольщикам. С учетом изложенного, нам представляется, что
данное предложение подлежит, по крайней мере, более серьезной аргументации, а
последствия его внедрения – более глубокому изучению. Что касается предложения
внести диспозитивное правило, то оно заслуживает поддержки, поскольку в нем
будет отражена та самая презумпция права застройщика на построенный им объект,
о которой мы говорили выше.
Если в отношении прав застройщика на объект регистрирующий орган
может исходить и фактически исходит из презумпции создания застройщиком
объекта для себя, то иные участники строительства или реконструкции обязаны
доказывать свое участие в создании объекта.
Общим условием для любого участника создания нового объекта выступает в
этих случаях определенная правовая связь с застройщиком. При отсутствии такой
связи возникновение права собственности на вновь созданный объект у лица
исключено. В то же время характер этой связи может иметь большое количество
модификаций и способов оформления, что может создавать и создает сложность
при анализе отношений, складывающихся в процессе нового строительства и
реконструкции. Между тем определение правовой природы взаимоотношений
участников строительства имеет весьма важное значение, поскольку от решения
этого вопроса зависят и требования, предъявляемые к документам, представленным
для регистрации права на вновь создаваемый объект.
Здесь снова необходимо обратиться к Закону о долевом участии, который
восполнил многие пробелы в регламентации приобретения прав на объекты
336
участниками их строительства. Однако ошибочно было бы думать, что этот закон
исчерпывающе регулирует все вопросы приобретения участниками строительства
прав на объект и ограничивает многообразие способов организации отношений
между участниками строительства. Данный закон установил, что привлечение
денежных средств граждан и юридических лиц для строительства
многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно на