343
права) на объект. При этом не имеют значение названия заключенных договоров,
поскольку при наличии указанных признаков отношения должны быть признаны
простым товариществом даже если договор имеет другое наименование, например,
"договор долевого участия", "инвестиционный договор" и пр. И, наоборот, если
договор носит название договора о совместной деятельности или простого
товарищества, но не соответствует предложенным критериям, к нему нельзя
применять нормы главы 55 ГК РФ.
Следует отметить, что применительно к решению вопроса о регистрации
первичных прав на объект, вывод о квалификации отношений участников создания
объекта как простого товарищества имеет значение при определении возможности
применения к этим отношениям норм Закона о долевом участии и при определении
документа, подтверждающего исполнение договора и распределение прав на вновь
созданный объект. Гораздо острее этот вопрос встает в суде при рассмотрении
споров, связанных с неисполнением сторонами своих обязательств. Наиболее
типичным здесь является спор между участниками строительства в связи с тем, что
одному из них не был предоставлен обусловленный договором объект
недвижимости. Так, например, по делу, которое рассматривалось Санкт-
Петербургским Городским судом, ряд граждан обратились с иском к юридическому
лицу, с которым у них были заключены договоры долевого участия в строительстве
жилого дома. Дом был построен, однако квартиры были переданы другим лицам, с
которыми данное юридическое лицо также имело аналогичные договоры.
Возможности передать истцам другие квартиры у ответчика не было, т. к. квартир в
доме оказалось меньше, чем заключенных договоров долевого участия.
Обосновывая свои требования о признании их прав на обусловленные
договорами квартиры, истцы ссылались на положения договора о совместной
деятельности и Закон РСФСР "Об инвестиционной деятельности". При этом они
полагали, что между ними и истцом сложились отношения по совместной
деятельности. Они считали, что, заключив договоры с ответчиком раньше, чем те
лица, которым квартиры были фактически переданы, имеют перед ними
344
преимущество. Однако суд отказался руководствоваться логикой истцов и не
признал их отношения с ответчиком совместной деятельностью. Договоры,
заключенные ответчиком с истцами и другими лицами, были признаны
"обязательством передать индивидуально-определенную вещь". В связи с этим
была применена ст. 217 ГК РСФСР (отношения возникли до введения в действие
ГК РФ 1994 г.), согласно которой "в случае неисполнения обязательства передать
индивидуально-определенную вещь в собственность . . кредитору, последний
вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору. Это
право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему однородное
право". На этом основании за истцами не было признано право на конкретные
квартиры, они лишь получили право на возмещение со стороны ответчика убытков,
связанных с неисполнением договора долевого участия1.
Приведенный пример показывает, что определение правовой природы
взаимоотношений участников создания объекта имеет весьма существенное
значение.
Кроме договора совместной деятельности, основаниями возникновения прав
на новый объект недвижимости могут быть и иные договоры, предусмотренные
гражданским законодательством. В частности, в договоре подряда может