актуальным остается вопрос о применении аналогии закона. Но какой закон к ним
применять? С одной стороны, они больше всего "похожи" на договор участия в
348
долевом строительстве, но, с другой стороны, законодатель их умышленно (?) не
отнес к данному виду договоров. Почва для дискуссий здесь имеется. Наиболее
рациональным с нашей точки зрения было бы, конечно, распространить действие
Закона о долевом участии на все случаи участия в строительстве новых объектов с
целью приобретения на них права собственности (за исключением жилищно-
строительных и иных аналогичных кооперативов). В существующих же условиях
было бы правильным применять к рассматриваемым отношениям нормы об
участии в долевом строительстве в той части, в которой они применимы.
Например, если предметом договора является конкретное помещение, а участник
строительства должен оказывать услуги, а не платить деньги, то договор должен
содержать все условия, предусмотренные п. 4 ст. 4 Закона о долевом участии, за
исключением условия о цене, сроках и порядке ее уплаты. Такой договор можно
рассматривать как смешанный, поскольку на исполнение обязательств участником
долевого строительства будут распространяться нормы о договорах подряда.
Приблизительно такую же логику можно применить и к другим рассмотренным
выше договорам.
Однако данный подход применим лишь при рассмотрении споров,
возникающих по таким договорам. Но одним из самых важных моментов,
отраженных в Законе о долевом участии, является положение о том, что такие
договоры подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с
момента такой регистрации. Можно ли данное требование распространять на
сделки лишь сходные с договорами участия в долевом строительстве, но не
являющиеся таковыми? По нашему мнению, ответ может быть только
отрицательный, т. к. в соответствии со ст. 164 ГК РФ "сделки с землей и другим
недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в
порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Гражданский
кодекс, как уже говорилось, не содержит общего требования регистрации сделок,
349
заключаемых в процессе строительства новых объектов недвижимости, а ст. 25.1
Закона о регистрации говорит лишь о договорах участия в долевом строительстве.
Точно также вряд ли можно при заключении договоров, не относящихся к
предусмотренным Законом о долевом участии, предъявлять к застройщику
требования этого закона, определяющие условия привлечения участников
долевого строительства, к которым в соответствии с п. 1 ст. 3 Закона о долевом
участии относятся: получение в установленном порядке разрешения на
строительство, опубликование и (или) размещения проектной декларации и
государственная регистрация права собственности или права аренды застройщика
на земельный участок, предоставленный для строительства (создания)
многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых
будут входить объекты долевого строительства.
Разумеется, Законом о долевом участии охватывается подавляющее
большинство случаев привлечения денежных средств к строительству новых
объектов недвижимости, если иметь в виду распространенность различных способов
оформления таких отношений. Однако ограниченный характер действия данного
закона может создавать серьезные проблемы в регулировании отношений,