состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или
иной документ о передаче объекта долевого строительства".
Следует отметить, что в число оснований для регистрации права участника
строительства не внесен даже договор участия в долевом строительстве.
Объяснить это, конечно, можно тем, что данный договор должен быть уже
зарегистрирован и находиться в регистрирующем органе. Но важно другое. При
такой формулировке практически исключается возможность отказать в
регистрации, если застройщиком не исполнены обязательства перед
собственником земельного участка. Если имеется разрешение на ввод объекта в
эксплуатацию и помещение передано участнику долевого строительства на его
пути к регистрации не могут встать какие-либо обстоятельства, связанные с
отношениями застройщика и собственника земельного участка.
Возможно, авторами Закона о долевом участии это сделано умышленно с
целью улучшения положения участников строительства, которых решили оградить
их от возможных проблем, связанных с обязательствами застройщика. Но
собственникам земельных участков и государству, как одному из этих
собственников, следует при организации отношений с застройщиками иметь это в
виду. В таких условиях необходимо либо требовать выполнения определенных
обязательств в качестве условия предоставления земельного участка под застройку,
либо смириться с тем положением, что требование выполнения этих обязательств
не будет связано с оформлением прав собственности на построенный объект.
352
4.3. Вопросы регистрации прав на объекты незавершенного
строительства
Норма о регистрации прав объекты незавершенного строительства
расположена в статье 25 Закона регистрации, которая называется "Государственная
регистрация права на создаваемый объект недвижимого имущества", из чего можно
сделать однозначный вывод о том, что законодатель относит объекты
незавершенного строительства к недвижимому имуществу, и что такие объекты
представляют собой вновь создаваемое имущество. При внешней очевидности
данного положения в вопросе о понятии незавершенного строительства как объекта
недвижимости достаточно много проблемных аспектов.
Во-первых, возникает вопрос, можно ли распространять режим
недвижимого имущества на объекты, отношения по поводу которых возникли до
введения в действие Закона о регистрации, т. е. до 31 января 1998 года? Ведь Закон
о регистрации является первым законодательным актом, который отнес
незавершенное строительство к объектам недвижимости. Закон, дополнивший
статью 130 ГК РФ указанием на объекты незавершенного строительства как на
объекты недвижимости, принят только 30 декабря 2004 года1. Означает ли это, что
до 1998 года действовало положение о том, что незавершенное строительство
представляло собой совокупность строительных материалов, предмет
обязательственного, а не вещного права?
Второй вопрос состоит в том, любой ли объект незавершенного
строительства может быть признан недвижимым имуществом, а если нет, то каковы
критерии его отнесения к недвижимости?
Для ответов, как на первый, так и на второй вопросы очень важен общий
подход к понятию объекта недвижимости. Автором уже подробно анализировались
1 Федеральный закон РФ "О внесении изменений в Часть первую Гражданского кодекса
Российской Федерации" от 30.12.2004 № 213-ФЗ.