различные подходы к данной проблеме и подчеркивалась недопустимость
различного подхода к одинаковому по физическим свойствам имуществу в
зависимости от существующих по поводу этого имущества отношений1. Определяя
недвижимость как "все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение
которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно" (п.1 ст. 130 ГК
РФ), закон подчеркивает, что критерием отнесения объекта к недвижимому
имуществу являются его объективные физические свойства, а не отношения по
поводу этого объекта. Включение объекта незавершенного строительства в
перечень объектов недвижимости, содержащийся в ст. 130 ГК РФ, является
дополнительным доказательством правильности такого подхода.
Если руководствоваться данным подходом, то станет ясно, что режим
недвижимого имущества должен применяться к любому объекту незавершенного
строительства, который отвечает критериям ст. 130 ГК РФ, независимо от того,
когда начато или остановлено его строительство, и когда совершались сделки по
поводу этого имущества. С момента введения в действие Гражданского кодекса
1994 года на незавершенное строительство должны распространяться все
требования о государственной регистрации прав на недвижимость, установленные
этим кодексом. Это подтверждается и судебной практикой, существовавшей еще до
введения в действие Закона о регистрации. Высший Арбитражный Суд РФ в своем
информационном письме привел дело, в решении по которому указано: "На
участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без
нанесения несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект
является объектом недвижимости. В связи с этим Комитет по земельным ресурсам
и землеустройству обязан был произвести регистрацию перехода прав на
незавершенный строительством объект2" .
Данный вывод имеет принципиальное значение для деятельности
регистрирующих органов, поскольку до введения в действие Закона о регистрации
1 См. § 1.1.
2 "Обзор практики разрешения споров по договорам купли-продажи недвижимости"
(Информационное письмо ВАС РФ от 13.11.97 № 2).
354
отсутствовало единообразное отношение к регистрации прав на объекты
незавершенного строительства. В ряде регионов органы, проводившие регистрацию
прав на недвижимость, отказывали в регистрации прав на незавершенные объекты,
полагая, что они не относятся к недвижимости. Такая практика существовала, в
частности, и в Санкт-Петербурге. Однако установление в регионе не
соответствовавшей закону практики не может являться основанием для исключения
регистрирующим органом требований о регистрации прав на незавершенное
строительство по сделкам, которые осуществлялись в тот период. В Санкт-
Петербурге, например, до 1998 года существовала практика продажи земельных
участков с незавершенными жилыми домами, при которой проводилась только
регистрация перехода прав на земельный участок, а право на незавершенный
строительством дом, который также являлся предметом договора, предварительно
(до сделки) не регистрировалось; не регистрировался и переход права на
незавершенный объект по сделке. Представляется правильной практика отказа в
регистрации прав на незавершенные объекты по таким договорам, поскольку право
продавца не было зарегистрировано.
Теперь перейдем к вопросу о критериях отнесения объектов незавершенного
строительства к недвижимости. Мы полагаем, что эти критерии должны находиться