объектам существует одна специфическая проблема, которая не характерна для
объектов, строительство которых закончено. Если завершенный строительством
объект существует с момента его приемки в эксплуатацию в установленном
порядке, то для незавершенного объекта это является моментом окончания его
существования в этом качестве. Вопрос же о начальном моменте существования
объекта незавершенного строительства остается открытым. В приведенном
примере из судебной практики говорится о наличии фундамента и стен в качестве
достаточных признаков наличия объекта. Но как быть, если есть фундамент, а стен
нет, либо не завершен сам фундамент, либо есть только котлован под фундамент и
т.д.?
355
Представляется, что с точки зрения закона, незавершенный строительством
объект существует с того момента, как на земельном участке начались
действия, непосредственно направленные на создание объекта и приведшие к
такому изменению этого земельного участка, которое становится от этого
участка неотделимым без существенного ущерба для достижения цели создания
планируемого объекта.
В этом смысле не может считаться объектом недвижимости оборудованная
строительная площадка, проведение геодезических работ, строительство забора и
пр. Однако с того момента, как началось рытье котлована, или забита в
соответствии с проектом хотя бы одна свая, объект может быть признан объектом
недвижимости в качестве объекта незавершенного строительства.
Разумеется, можно в нормативных актах установить некий минимум
изменений земельного участка для признания наличия объекта незавершенного
строительства. Такой минимум может быть определен путем указания на наличие
законченных конструктивных элементов (например, фундамента), либо на
"освоение" определенной части сметной стоимости строительства. Однако сегодня
такой критерий отсутствует.
К сожалению, идея об объективном характере признаков объектов
недвижимости применительно к объектам незавершенного строительства иногда
фактически отрицается в судебной практике и литературе. В частности, Пленум
ВАС РФ в п. 16 своего постановления от 25.02.98 г. № 8 "О некоторых вопросах
практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других
вещных прав" записал, что "по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона РФ "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не
завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего
договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу". Из этого
следует вывод, что незавершенный строительством объект становится
недвижимостью лишь после прекращения договора подряда. При действующем
договоре подряда объект, хотя и отвечает всем объективным признакам
356
недвижимости, недвижимостью не является. При этом не очень понятно, что же
представляет собой этот объект. Как, например, относиться к такому объекту, если
он подпадает под действие норм о самовольном строительстве (ст. 222 ГК РФ)?
Согласно этой статье применять правовой режим самовольного строительства
можно только к объекту недвижимости. При признании зависимости статуса
недвижимости от наличия или отсутствия договора подряда, государство должно
подождать окончания строительства для того, чтобы потребовать снести объект, т.
к. пока существует договор подряда, предъявлять это требование нельзя, ибо объект