Включение объекта незавершенного строительства в перечень объектов
недвижимости, содержащийся в ст. 130 ГК РФ, также ставит вопрос о соответствии
закону рассматриваемого разъяснения. Ведь если любой объект незавершенного
строительства – это объект недвижимости, значит, не может быть такого не
завершенного строительством объекта, который не был бы объектом
недвижимости. Однако, по нашему мнению, эта логика должна быть использована
для критики формулировки разъяснения, но не должна вести к отказу от идеи
невозможности регистрации права на объект незавершенного строительства, когда
этот объект является предметом подрядных отношений.
Идея о том, что право на незавершенный объект нельзя регистрировать до
тех пор, пока он является предметом действующего договора строительного
подряда, является абсолютно верной. До тех пор, пока существует договор подряда,
объект находится во владении подрядчика и право собственности на него может
возникнуть у заказчика лишь после передачи ему объекта подрядчиком (п. 2 ст. 703,
ст. 219 ГК РФ). Запрет регистрации здесь должен существовать в интересах
подрядчика. Если этот запрет снять, то застройщик сможет беспрепятственно как
зарегистрировать свое право на объект, не переданный ему подрядчиком, так и
продать этот объект другому лицу. При этом подрядчик лишится предусмотренных
законом возможностей по обеспечению выполнения обязательств застройщика по
оплате проведенных работ (право на удержание – ст. 712 ГК РФ, право продать
357
результат работ – п. 6 ст. 720 ГК РФ). Он не сможет применить какие-либо меры в
отношении нового собственника, так как не связан с ним обязательствами, а
использовать вышеуказанные средства не сможет, т. к. у объекта уже будет
собственник.
Поэтому дело здесь не в том, что до окончания договора подряда объект не
является недвижимостью, а в том, что прекращение договора подряда является
условием возникновения права собственности заказчика на объект. Вот почему
приведенное разъяснение Пленума ВАС РФ было бы лучше изложить в следующей
редакции: "По смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона РФ "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
регистрация прав на незавершенные строительством объекты может
осуществляться лишь при условии прекращения в отношении этих объектов
договоров подряда".
Следующая проблема - это соотношение части и целого применительно к
понятию объекта незавершенного строительства. До сих пор в практике, в том
числе и судебной, не нашел однозначного решения вопрос о том, могут ли быть
признаны самостоятельными объектами незавершенного строительства различные
части вновь возводимых зданий и сооружений. Рассматривая дело о возврате
объекта незавершенного строительством административно-бытового помещения и
признании недействительной государственной регистрации, Федеральный
арбитражный суд Центрального округа не высказал сомнений в том, что отдельное
нежилое помещение может считаться объектом недвижимости в качестве
незавершенного строительством объекта.1 В то же время Президиум Высшего
Арбитражного суда РФ в своем постановлении указал, что не может быть признано
право собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме в виде
28 конкретных квартир. Такой вывод суд мотивировал тем, что жилой дом "на
момент разрешения спора не был построен, то есть в качестве обусловленного
1 Постановление Федерального Арбитражного суда Центрального округа от 03.09.1999,